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2013年9月9日 星期一

日本樓置業流程和優缺點


日本量寬,為當地低殘多年的樓市帶來憧憬。本報記者前往東京直擊當地樓市,發現不足190萬港元,即可成為實用面積350方呎新宿住宅單位的業主,樓價遠低於香港,租金回報率更可達6至8%,遠勝香港的3%左右。東京住宅開始有港客追捧,有當地物業代理表示,港人已佔公司海外買家達到兩成。...

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130904/18408299

Highlights:








首先,港人最希望物業「平、靚、正」,三倉屋商事社長谷口雅之表示,不少港人均以1,000萬日圓(約78萬港元)之物業為目標,不過他提醒,此類物業價錢較平必有因,原因離不開樓齡太高。他提醒,1982年前落成之樓宇,由於抗震標準較現時低,轉手較困難,千萬勿貪平,建議置業初哥以1,500萬至2,000萬日圓小試牛刀。


2013年4月11日 星期四

按揭利率與樓價


利率與按揭理財 

香港銀行普遍採用供款負擔比率(DTI)作為樓按批核的指標,申請人每月供款額不得超過收入5成,然而供款額多少,很大程度取決於息口水平,供款負擔比率因而容易受到利率走勢影響。

在高息水平,由於息口佔每月供款比率較重,即還本金的比重較低,銀行批的按揭金額亦較少。

反觀低利息降低供樓利息成本,相同的入息,可取得較高按揭金額,主要是息口佔每月供款比率較低。置業人士有機會高估自己的的供款能力,買入比較大銀碼的單位。

香港處於史無前例的低息水平,沒有人知道息口何時掉頭回升及上升速度,但計劃買樓的人士,應當小心規劃,須要謹記銀行批出多少貸款額,並非等同買家的長遠及實際供款能力。


利率

利率是借款人支付貸款的代價,亦是放款者所獲得的回報。

消費者會偏好於現時作出消費多於未來作出消費,因此放款人把資金借出,就等於放棄現時消費的機會。利率是對放款者延遲消費的一種補償,亦是借款人可提早消費的成本。


名義利率及實質利率

名義利率是指在貸款期間收取或支付的利息,而通脹或通縮幅度因素,會影響放款者所得利息的購買力。

實質利率是將名義利率扣除通脹率後,反映利息的購買力。其程式如下:




香港主要利率簡介

3個月銀行同業拆息
銀行同業拆息是銀行之間的借貸活動,亦被視為銀行的資金成本。銀行為了應付暫時資金短缺,或有效地處理結算戶口內剩餘的資金而進行拆借。

銀團貸款或大型商業貸款等計劃,通常以拆息作為貸款定價標準。近年一些按揭計劃也以拆息作為定價標準。

最優惠利率
最優惠利率是香港銀行一般貸款的定價標準,利率由各間銀行自行決定。現時香港貸款市場有兩個最優惠利率,市場簡稱為大小P。

市場佔有率最高的3間銀行,即匯豐銀行、恆生銀行及中銀香港採用小P,最新利息為5.25厘。餘下銀行,則採用大P,最新報5.5厘。

香港大部份按揭貸款都以最優惠利率作為定價標準。

按揭利率

按揭利率由最優惠利率及息差兩部份組成,最優惠利率受美國息口走勢影響,而息差部份,則視乎本地銀行按揭市場競爭情況。

過去按揭息率定價為最優惠利率加息差 (P + X%),但自2000年起,按揭息率定價已轉為最優惠利率減息差(P – X%),可按揭市場競爭相當劇烈。
影響香港利率主要因素

聯繫匯率制度自1983年10月17日實施,在貨幣發行局制度下,港元按7.80港元兌1美元的官方匯率與美元掛鈎。

在聯繫匯率制度下,資金流入或流出會令利率而非匯率出現調整。
若有資金流入,銀行向貨幣發行局出售美元,以換取港元,令貨幣基礎增加。若資金流出,銀行會向貨幣發行局買入美元,貨幣基礎因而收縮。

資金流入港元匯率保持穩定貨幣發行局
調節機制
資金流出資金流出
利率下跌市場人士沽出港元
貨幣基礎擴張港元匯率面對下調壓力
貨幣發行局沽出港元貨幣發行局買入港元
港元匯率面對上升壓力貨幣基礎收縮
市場人士買入港元利率上升
資金流入港元匯率保持穩定

貨幣基礎擴張或收縮,會主導香港利率升降,港元息率因而緊貼美元利率的走勢,所以香港利率走勢跟隨美國的貨幣政策及利率走勢有密切關係。
香港實質按揭利率走勢
由於聯繫匯率制度關係,香港實質按揭利率主要受以下因素影響:1) 美國利率走勢;2)香港通脹率;3)銀行按揭市場競爭。 

1997年前實質按揭利率維持5%內。
1999年金融風暴後,香港出現通縮,導致實質按揭利率急升13.8%。
2001年科網股泡沫爆破,美國開始減息,加上香港通縮情況改善,實質按揭利率降至5%。
2003年下半年起經濟開始好轉,香港更於2004年走出通縮困局,實質按揭利率持續低企。
2008年進入負利率時代,主要是通脹率上升,名義按揭利率保持低水平。
實質按揭利率與樓價 

在極低(2008年負按揭利率)或極高(1998至2000年)實際按揭利率的情況下,實質按揭利率與樓價走勢背道而馳。 負利率期間,若將資金存放於銀行,取得的利息收入趕不上通脹率,令現金購買力逐漸稍弱。由於實質借貸成本低廉,將資金投資於高增值市場,如物業或其他資產上,是最流行的抗通脤方法,既令資金保值,同時亦提供額外回報的機會。

2013年4月10日 星期三

物業市場統計資料

對分析房地產很有用的資料

1. 差餉物業估價署


物 業 市 場 統 計 資 料

香 港 物 業 報 告 ─ 每 月 補 編 ( 2013 年 4 月 ) (pdf)

全 部 統 計 數 據

  1. 私 人 住 宅 ─ 各 類 單 位 平 均 租 金 ( 自 1982 年 起 )
  2. 私 人 住 宅 ─ 各 類 單 位 平 均 售 價 ( 自 1982 年 起 )
  3. 私 人 住 宅 ─ 各 類 單 位 租 金 指 數 ( 自 1979 年 起 )
  4. 私 人 住 宅 ─ 各 類 單 位 售 價 指 數 ( 全 港 ) ( 自 1979 年 起 )
  5. 私 人 住 宅 ─ 較 受 歡 迎 屋 苑 的 售 價 指 數 ( 自 1992 年 起 )
  6. 私 人 寫 字 樓 ─ 各 區 不 同 級 別 平 均 租 金 ( 自 1982 年 起 )
  7. 私 人 寫 字 樓 ─ 各 區 不 同 級 別 平 均 售 價 ( 自 1982 年 起 )
  8. 私 人 寫 字 樓 ─ 各 級 別 租 金 指 數 ( 自 1978 年 起 )
  9. 私 人 寫 字 樓 ─ 各 級 別 售 價 指 數 ( 自 1981 年 起 )
  10. 私 人 寫 字 樓 ─ 核 心 地 區 甲 級 寫 字 樓 的 租 金 及 售 價 指 數 ( 自 1984 年 起 )
  11. 私 人 零 售 業 樓 宇 ─ 平 均 租 金 及 售 價 ( 自 1989 年 起 )
  12. 私 人 零 售 業 樓 宇 ─ 租 金 及 售 價 指 數 ( 自 1978 年 起 )
  13. 私 人 分 層 工 廠 大 廈 ─ 平 均 租 金 及 售 價 ( 自 1982 年 起 )
  14. 私 人 分 層 工 廠 大 廈 ─ 租 金 及 售 價 指 數 ( 自 1978 年 起 )
  15. 私 人 物 業 的 市 場 回 報 率 ( 自 1987 年 起 )
  16. 住 宅 買 賣 ( 自 2002 年 起 )
  17. 非 住 宅 買 賣 ( 自 2002 年 起 )
  18. 落 成 量 及 相 關 統 計 數 字

圖 表

  1. 各 類 物 業 租 金 指 數 (pdf)
  2. 各 類 物 業 售 價 指 數 (pdf)
  3. 私 人 住 宅 ─ 較 受 歡 迎 屋 苑 的 售 價 指 數 (pdf)
Reference:


2. 房屋署

房屋統計數字





3. 運輸及房屋局

私人住宅一手市場供應


4. HKMA

香港的經濟及金融數據

2012年10月19日 星期五


【明報專訊】筆者上周六參加由《明報》舉辦的兩場樓市研討會,在研討會開始前,即場向到場讀者進行「舉手式」民調,問有多少人認為未來一年樓價會再上升一至兩成。在座讀者約有六成多舉手;認為樓市會牛皮或升幅小於一成者,則約有三成多。問到有多少人會認為樓價未來一年會下跌,兩場研討會中,一共只有三個讀者舉了手。

一年間 好友由極少數變成多數

筆者即場表示,根據「相反理論」,投資市場若出現一面倒的看法,即人人看好,或是人人看淡,市場便可能接近逆轉或重要調整。澳洲會計師公會本周發表了「2013年香港經濟前景信心調查」結果,該機構上個月訪問了211位來自上市公司和跨國企業的財務及會計專業人士,問他們對樓市前景的看法。71%受訪者認為,明年物業市場會有上升的趨勢,遠高於去年只有9%被訪者認為未來一年樓市會續升。
今次調查又顯示,「磚頭」仍是受訪者的投資首選資產類別:25%受訪者表示明年會增加物業投資,近28%會增加手頭現金,24%則會增加股票投資。
調查反映,專業人士看好香港樓市。短短一年間,看好樓市的人由極少數變成大多數。固然,大眾對樓市信心十足會推動樓價,但如上所述,根據相反理論,太多人一面倒看好也可能是樓市的一種警號。而最近有周刊以「80後樓神教炒樓」為題作報道,是否也反映樓市已過熱?

樓市價量背馳 非只因額印

筆者在研討會為大家「降溫」並不是沒有根據的。一個根據是,過去一年樓價屢創新高,但成交卻是一浪低於一浪。如放諸股市,股價愈升愈高,但成交不斷走低,便會被說成是「乾升」,絕對不是好事情。
當然,有一種解釋是,政府約兩年前推出了額外印花稅阻遏短炒,剛買了樓的業主不會隨便放售手上物業,令到盤源欠缺,成交也跟隨萎縮,並導致業主叫價強硬,令樓價愈升愈有。
但也不要忘記,如「量低」全是因額印造成,那應該是當政策一出,成交量在短時間內直插,然後呈「L」形在低位維持,但現在卻是二手樓市交投一浪低於一浪,樓價一浪高於一浪,兩者出現了大背馳(圖)。

美元未必走弱 通脹可變通縮

其實,現在支持樓市主要有兩大因素:一是過往數年新樓供應量偏低;二是因各國要拯救經濟,於是不斷放鬆銀根,甚至推出量化寬鬆措施(QE),以致息率低企。然而,外圍經濟確實惡劣,而最近國際貨幣基金組織(IMF)更是調低多個國家的經濟增長預測,都是值得加以留意。
同時,雖然市民的供樓負擔比率受惠於低息環境,仍未算高至極危險水平,但也要留意新做按揭的供樓年期大大升高,由約10年前只約供15年多,延長至現時超過25年。將來的經濟環境和樓市如果轉差,市民藉延長供樓年期減低每月供款負擔的彈性也將縮小。
另外,不少分析指出,歐美各國放鬆銀根,會令通脹失控而有利樓價,但香港近年通脹率最高也只升至5%多一點,近月通脹率更是回落。而美元指數去年中見底後,也不見QE令美元偏軟。大眾預期QE會令美元長期偏軟,港元因與美元掛鈎也會偏軟,進而期待資產價格受捧,這可能會是個美麗的誤會。

樓市似每隔15年見頂 小心黑天鵝

根據歷史數據,商品價格大約每30至31年會出現周期頂,而今年至明年中,商品價格便是距離上個一周期頂約31年的時候,則一旦整體商品價格回落,通脹有可能變成通縮?如此,香港樓價又會如何?
事實上,過去半世紀的香港樓市,似乎也出現每隔15至16年的見頂周期,比如1967年發生暴動,15年後的1982年,便是中英談判導致股市和樓價急挫,而再過15年,則是1997年發生亞洲金融風暴之後的樓價暴瀉。然則,1997年之後的15年,便是今天的2012年,會否有樓市「黑天鵝」出現,就讓大家拭目以待吧。

歷史常常重演 1929股災可參考

上周六的樓市研討會上的另一講者為清華大學客席教授蔣匡文。他指出,歷史似乎每每重演,比如近一個世紀前,美國於1929年出現股災和大蕭條後,各國貿易保護主義橫行,而近數年自出現金融海嘯後,各國也在進行貨幣戰爭。當年日本侵略中國東北,現在則「購買」釣魚島令地緣政治變得緊張。
1929年股災後,美股曾出現大反彈後再急跌,直至第二次世界大戰才真正走出谷底。而在2007金融海嘯後,美股也大跌,現在重返高位,則最後會否又大挫,甚至各國一樣因經濟及政治問題發生戰爭?若是,則往後數年,不排除全球股市和經濟環境會變得風高浪急,樓市也可能會受影響。

撰文﹕陸振球

2012年10月1日 星期一

香港的住戶收入分布對樓價的影響

從收入份布可以分析收入對樓價走勢支持和負擔能力, 另外, 亦可了解不同行業和職能的收入狀況。


工作人口(不包括外籍家庭傭工)的每月主要職業收入中位數:
二零一一年為12,000元 (2011 vs 2006 大幅上升20%)
二零零六年的10,000元

從事經濟活動的家庭住戶每月收入中位數(不包括外籍家庭傭工):
二零一一年的24,500元 (顯著增加22.5%)
二零零六年的20,000元


住戶收入明顯增加, 低息環境(2.15%)以致供樓成本相比走97年(12%)低很多, 而且與97年的經濟環境和很多方面與現在也有很大分別,所以不能相提並論:


97年供樓利率為12%,現時供樓利率約為2.15%。以相同樓價200萬供30年計算,97年月供$14400,本金$400利息$14000,而現時月供約$5280,本金$2771利息$2508。若以相同供樓能力計算,以97年有能力供200萬樓的人,現在可供約545萬的物業。如果計入家庭月入中位數比起15年前高了30%以上, 當年能供200萬樓的人(以前能供$14400, 現在能供$14400x1.3=$18700), 即是現在能供710萬的樓



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政府統計處公布香港住戶收入分布的研究結果
(2012 年 6 月 18 日)


政府統計處於今日(六月十八日)出版的《主題性報告:香港的住戶收入分布》內發表香港住戶收入分布的研究結果。有關研究運用了二零一一年人口普查及以往人口普查/中期人口統計的資料進行分析,其中亦特別提及政府在稅務及社會福利方面的政策對住戶收入重新分布的影響。

堅尼系數1

根據香港住戶收入分布的研究結果,在二零一一年香港的堅尼系數(按除稅及福利轉移後住戶每月收入計算)是0.475,與二零零六年的水平相同,但輕微高於二零零一年的0.470。若只集中分析從事經濟活動的家庭住戶2(這些住戶是香港職業收入的主要來源),相關的堅尼系數在二零一一年為0.430,稍低於二零零一年及二零零六年的0.436。

由於政府在稅務及社會福利方面的政策對住戶收入重新分布有着整體性的影響,按除稅及福利轉移後住戶每月收入(即考慮稅務和社會福利效應後的住戶收入)計算的堅尼系數能更有意義地量度香港收入差距的整體情況。

比較分別按除稅及福利轉移後住戶收入及按原本住戶收入計算的堅尼系數,能量度政府所推行的政策在減低香港收入差距的幅度及成效。堅尼系數在二零一一年相關的減幅為0.062,反映透過稅務和社會福利將收入由收入分布的上端重新分配至收入分布的下端能有效地收窄收入差距。二零零一年和二零零六年的減幅分別為0.055和0.058。與二零零一年和二零零六年相比,收入重新分布的政策在二零一一年有着更大的影響,這與政府隨着時間在福利、教育以及醫療的支出有所增加的情況一致。

收入差距隨着時間擴闊的另一個重要因素是香港社會經濟和人口的轉變。由於人口持續老化,在二零零一年至二零一一年期間,非從事經濟活動的家庭住戶3大幅上升48.3%,若按所佔百分比計算,則由二零零一年的13.9%增加至二零一一年的17.9%。在這類住戶中,43.6%為所有成員均在六十五歲或以上的長者住戶,他/她們主要是退休人士,並沒有職業收入,其住戶每月收入中位數(不包括外籍家庭傭工)(4,320元)自然較全香港所有家庭住戶中位數(20,200元)為低。

因此,非從事經濟活動的家庭住戶日益增加,自然而然令香港收入差距有所擴闊。為使分析更具意義,我們亦有計算從事經濟活動的家庭住戶的堅尼系數。在二零一一年,從事經濟活動的家庭住戶的堅尼系數(按除稅及福利轉移後住戶收入計算)是0.430,與二零零六年的0.436相比為低,並且亦顯著低於所有家庭住戶的0.475。

此外,小型住戶的數目和比例隨時間增加。平均住戶人數由二零零一年的3.1人下跌至二零零六年的3.0人,然後進一步跌至二零一一年的2.9人。由於住戶收入與住戶人數有着密切的關係,小型住戶的日益增加亦會影響收入水平的整體趨勢以及其分布。

因此,按人口平均除稅及福利轉移後住戶每月收入編製的堅尼系數,能反映扣除住戶人數的人口變化後收入差距的更真實情況。在二零一一年,所有家庭住戶的有關堅尼系數為0.431,而從事經濟活動的家庭住戶則為0.413。

若一併考慮政府在二零一一年實施的一次性紓緩措施的影響,相關的堅尼系數會進一步分別下降至0.414和0.399。

職業收入和住戶收入分布

研究亦顯示在二零一一年,職業收入為收入的主要來源,家庭住戶收入的85.7%是從職業收入而來的,這與二零零六年的情況大致相若。工作人口(不包括外籍家庭傭工)的每月主要職業收入中位數在二零一一年為12,000元,與二零零六年的10,000元相比大幅上升20%。經考慮價格變動後,實質升幅則為3.5%。

若以十等分組別作進一步分析,二零一一年的第一個、第二個以及第三個十等分組別(職業收入的最低30%的工作人口,不包括外籍家庭傭工)的職業收入中位數與二零零六年相比分別增加了19.3%、26.3%和14.3%。按實質計算,第一個和第二個十等分組別同時期亦分別上升3.0%和8.9%,而第三個十等分組別則輕微下跌1.4%。然而,值得注意的是,工作時數較短的兼職工人某程度上會影響每月職業收入的分布,尤其是對低收入組別而言。

另一方面,住戶每月收入中位數(不包括外籍家庭傭工)由二零零六年的17,100元增加至二零一一年的20,200元,增幅為18.1%。然而,這樣的比較會明顯受到這期間的人口和住戶組合的變化影響,特別是由於人口老化而導致低收入或甚至沒有收入的非從事經濟活動的家庭住戶大幅增加。

因此,更為有意義的分析是集中於從事經濟活動的家庭住戶的收入變化。其住戶每月收入中位數(不包括外籍家庭傭工)由二零零六年的20,000元顯著增加22.5%,至二零一一年的24,500元按實質計算,相關的加幅為5.7%。若以十等分組別作分析,所有十等分組別的住戶收入中位數均錄得雙位數字的增長,而大多數十等分組別在扣除通脹的因素後,其實質的中位數都有明顯升幅。

評論

政府發言人表示,二零一一年所有住戶按除稅及福利轉移後住戶收入計算的堅尼系數與二零零六年比較,維持平穩,而從事經濟活動的家庭住戶的堅尼系數,則由二零零六年的0.436下降至二零一一年的0.430。政府發言人指出,在強勁的經濟及勞工市場的環境下,加上二零一一年五月實施的法定最低工資,收入較低人士的就業和收入情況均有明顯改善。再加上政府在房屋、醫療、教育和社會福利方面的各項政策,均有助進一步增加基層工人的可供支配收入和改善其生活質素,從而減弱香港收入差距的上升趨勢。

政府發言人同時指出,稅務及社會福利在住戶收入再分布上擔當重要角色。這些措施合共使堅尼系數在二零一一年減少0.062,減幅比2006年(0.058)及2001年(0.055)為大。2011年的較大減幅,反映了政府的政策在縮窄收入差距的力度和成效方面,隨時間有所增加。

在扣除人口變化(如住戶人數減少)的影響後,從事經濟活動的家庭住戶相應的堅尼系數較低,在二零一一年為0.413。若把政府在二零一一年所提供的一次性紓緩措施的影響也計算在內,堅尼系數會再進一步下跌至0.399。

整體來說,若比較使用類似計算方法的堅尼系數,香港的堅尼系數與其他城市國家經濟體系或大城市(如紐約及華盛頓)相若,亦較新加坡為低。

不過,政府發言人表示,絕不會滿足於目前的情況。政府會繼續盡力協助基層及密切監察他們的情況。由於經濟持續增長是提高整體生活水平的關鍵,政府會繼續改善營商環境和促進經濟增長,以創造就業機會;並且會繼續投資於教育、培訓和再培訓,以提高工人的競爭力和向上流動性,以及考慮適當的稅務和社會福利政策。



其他資料

附表展示二零零一年、二零零六年及二零一一年的各項堅尼系數。

用戶可以在政府統計處的「香港統計數據書店」網站(http://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/sp170_tc.jsp?productCode=B1120057)免費下載《主題性報告:香港的住戶收入分布》。


1. 堅尼系數是一個普遍為其他經濟體系用以分析收入差距的量數,而本報告書中亦就堅尼系數作詳細分析。堅尼系數的數值介乎0和1之間。一般來說,堅尼系數的數值愈大反映差距程度愈大。
2. 從事經濟活動的家庭住戶是指家庭住戶內除外籍家庭傭工外至少有一名其他成員從事經濟活動。
3. 非從事經濟活動的家庭住戶是指家庭住戶內所有成員除外籍家庭傭工外皆非從事經濟活動(例如料理家務者、退休人士及十五歲以下人士) 。



PowerPoint:
http://www.census2011.gov.hk/pdf/press%20briefing_income_(201206018)_final_ppt.pdf

Detailed report
http://www.census2011.gov.hk/pdf/household-income.pdf


2012年9月30日 星期日

從投資價值揀選私樓


揀選私樓,除了考慮樓宇設計、景觀及環境、社區增值、交通配套及校網價值之外,投資價值更為重要,從投資價值揀選私樓共有五大範疇,20個計分點:

1. 屋苑規劃

  1. 屋苑規模
    現時100大藍籌屋苑大部份都符合這個條件,屋苑大、成交多、易買賣都是大型屋苑的優點,筆者的定義是單位超過1,500伙、座數超過5幢
  2. 有住客會所或自設公園等休憩設施
    會所及休憩設施會拉低實用率,但有這些設施對於提升屋苑形象有很大幫助
  3. 實用率>80%
    現時以建築面積計價仍然是主流,遲點將陸續轉為以實用面積計價,實用面積高的話,呎價不會突然大幅標升
  4. 露台/工作平台
    露台或工作平台提供單位內室外空間,方便種花或吸煙,亦能提供較開揚的景觀,而且是計入實用面積,不會拖低實用率


2. 景觀及環境

  1. 有海景
    海景溢價,自有公論,例如奧運站一號銀海或凱帆軒,向山與向海樓價有明顯分別
  2. 有開揚景
    即使沒有海景,有開揚景也總比樓望樓有溢價
  3. 景觀變數低
    景觀改變可以令溢價降低甚至消失,之前用溢價購入的話就會有損失
  4. 附近沒有滋擾性或厭惡性設施
    某些設施是不受歡迎的,包括墳場、堆積區、污水處理廠、貨物裝卸設施

3. 商業及社區價值

  1. 大型商場
    屋苑自設大型商場,購物方便、人流多,更附帶商業價值
  2. 大量就業機會
    接近工商業區,可吸引就近工作的人居住、帶動需求
  3. 高收入社群
    富裕階層進駐的地區,樓價得以支持,根據人口普查家庭住戶每月租金中位數高於80,000元(全港20,200元)的選區有:衛城、山頂、渣甸山、樂活、司徒拔道、寶馬山、薄扶林、海灣、尖沙咀西、駿馬(參考:http://www.census2011.gov.hk/tc/constituency-area.html
  4. 校網優勢
    位於四大校網,何文田、九龍城樓價高企可說明一切;附近有大學,也可因多學生租客而扯高租金

4. 交通配套

  1. 直接交通前往港九商業區
    有交通工具直出中環、金鐘、灣仔、銅鑼灣、鰂魚涌、尖沙咀、旺角,可以吸引到上班一族
  2. 直接交通前往出境通道
    鄰近機場快線站、高鐵站、紅磡城際站、港澳碼頭、中港城,享有對外交通的優勢
  3. 鐵路站附近
    鐵路盤優勢不用多說,包括港鐵站、東鐵、西鐵、馬鐵沿線各站都對樓價有明顯支持
  4. 屋苑自設停車場
    有車位可吸引養車人士居住


5. 升值潛力

  1. 鄰近有否新供應
    旺市時新供應可帶動附近物業升值,出現影子盤效應
  2. 過去樓價表現
    過去數據可顯示樓價跑贏或跑輸大市
  3. 未來交通或社區改善計劃
    包括新建鐵路線、大型社區建設、工業轉型為商業用途,都令到樓價長升長有
  4. 俄羅斯公仔結構
    區內有不同檔次的物業,形成換樓的階梯,有俄羅斯公仔結構的地區可以帶來換樓動力


Source:
http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/從投資價值揀選私樓-003234192.html

2012年3月9日 星期五

《福布斯》:李嘉誠披露八大成功秘訣

3月8日,美國財經雜志《福布斯》公布最新的全球富豪榜,香港首富李嘉誠進占第九,重奪失落七年的亞洲首富地位。《福布斯》並為李嘉誠做了一個長篇訪問,以及披露李的八項真正成功秘訣。

坊間有關李嘉誠成功的中文書籍琳琅滿目,但全都未經授權。《福布斯》從十多本那些書中搜集了一大堆李嘉誠的言論,以拼入對李嘉誠的訪問一文。不過,其後他發覺許多他搜集的言論是虛假的,李嘉誠並沒有說過這些話。

最後,李嘉誠的慈善組織“李嘉誠基金”協助他列出八項純正的智語:

  1. 作為領導層,每天應花更多時間去計劃未來。
  2. 投資方面,好的時候不會看得太好,壞的時候不會看得太壞。
  3. 要建立個人和企業良好信譽,這是在資産負債表之中見不到但價值無限的資産。
  4. 能力再強的人,盡管你能征服全世界,沒有容人的胸襟你也裝載不了成就。
  5. 要做一個成功的管理者,態度與能力一樣重要。領袖領導衆人,促動別人自覺甘心賣力;老板只懂支配衆人,讓別人感到渺小。
  6. 成功也許沒有既定的方程式,失敗的因子卻顯而易見,建立減低失敗的架構,是步向成功的快捷方式。
  7. 成功的管理者都應是伯樂,摩登伯樂的責任在甄選、延攬“比他更聰明的人才”,但絕對不能挑選名氣大但妄自標榜的企業明星。
  8. 好的管理者真正的藝術在其接受新事、新思維與傳統中和更新的能力,要保持企業生生不息,管理人要賦予企業生命。

《福布斯》指出,作為亞洲的首富,他不但在香港能呼風喚雨,其大名在中國內地同樣如雷貫耳。不過最近一段時期以來,他的令人矚目之處在于,每每總能挖掘出高科技行業的寶藏,其中包括Facebook、Siri和Spotify等科技新秀公司。

《福布斯》在訪問中,李談到投資科技業的經驗,也談到企業王國繼承問題。對此李嘉誠說:“如果我要在離開前兩分鍾,向(長子)澤钜表示我要放兩個月假,我有信心公司如常運作暢順。從他小時候起,我就一直在以身作則,教育他如何成為一名領袖。”

李嘉誠的二子李澤楷稱自己遵守父親做生意的兩大教條第一是在生意交易中,給對方留下一部分好處,這樣他們以後還會回頭來找你做生意第二條是他年輕時,父親寫給他的教條:成功全在于規劃、研究下行風險和實行,以及驕兵必敗

李嘉誠則一再表示,對自己的商業王國前景有信心,而且強調即使制定了接班人計畫,並不意味他近期有退休的打算。李嘉誠說:“我不是說有退休的時間表,我身體很健康。”
 

2012年2月13日 星期一

李嘉誠給年青商人的 98 條忠告



  1. 我17歲就開始做做批發的推銷員,就更加體會到掙錢的不容易、生活的艱辛了。人家做8個小時,我就做16個小時。
  2. 我們的社會中沒有大學文憑、白手起家而終成大業的人不計其數,其中的優秀企業家群體更是引人注目。他們通過自己的活動為社會作貢獻,社會也回報他們以崇高榮譽和巨額財富。
  3. 精明的商家可以將商業意識滲透到生活的每一件事中去,甚至是一舉手一投足。充滿商業細胞的商人,賺錢可以是無處不在、無時不在。
  4. 我凡事必有充分的準備然後才去做。一向以來,做生意處理事情都是如此。例如天文臺說天氣很好,但我常常問我自己,如5分鐘後宣佈有颱風,我會怎樣,在香港做生意,亦要保持這種心理準備。
  5. 精明的商人只有嗅覺敏銳才能將商業情報作用發揮到極致,那種感覺遲鈍、閉門自鎖的公司老闆常常會無所作為。
  6. 我從不間斷讀新科技、新知識的書籍,不至因為不瞭解新訊息而和時代潮流脫節。
  7. 即使本來有一百的力量足以成事,但我要儲足二百的力量去攻,而不是隨便去賭一賭。
  8. 擴張中不忘謹慎,謹慎中不忘擴張。……我講求的是在穩健與進取中取得平衡。船要行得快,但面對風浪一定要捱得住。
  9. 好的時候不要看得太好,壞的時候不要看得太壞。最重要的是要有遠見,殺雞取卵的方式是短視的行為。
  10. 不必再有絲毫猶豫,競爭既搏命,更是鬥智鬥勇。倘若連這點勇氣都沒有,談何在商場立腳,超越置地?
  11. 對人誠懇,做事負責,“多結善緣”,自然多得人的幫助。淡泊明志,隨遇而安,不作非分之想,心境安泰,必少許多失意之苦。
  12. 在逆境的時候,你要問自己是否有足夠的條件。當我自己逆境的時候,我認為我夠!因為我勤奮、節儉、有毅力,我肯求知及肯建立一個信譽。
  13. 做生意一定要同打球一樣,若第一杆打得不好的話,在打第二杆時,心更要保持鎮定及有計劃,這並不是表示這個會輸。就好比是做生意一樣,有高有低,身處逆境時,你先要鎮定考慮如何應付。
  14. 我表面謙虛,其實很驕傲,別人天天保持現狀,而自己老想著一直爬上去,所以當我做生意時,就警惕自己,若我繼續有這個驕傲的心,遲早有一天是會碰壁的。
  15. 當生意更上一層樓的時候,絕不可有貪心,更不能貪得無厭。
  16. 任何一種行業,如有一窩蜂的趨勢,過度發展,就會造成摧殘。
  17. 隨時留意身邊有無生意可做,才會抓住時機。著手越快越好。遇到不尋常的事發生時立即想到賺錢,這是生意人應該具備的素質。
  18. 人才缺乏,要建國圖強,亦徒成虛願。反之,資源匱乏的國家,若人才鼎盛,善於開源節流,則自可克服各種困難,而使國勢蒸蒸日上。從歷史上看,資源貧乏之國不一定衰弱,可為明證。
  19. 假如今日,如果沒有那麼多人替我辦事,我就算有三頭六臂,也沒有辦法應付那麼多的事情,所以成就事業最關鍵的是要有人能夠幫助你,樂意跟你工作,這就是我的哲學。
  20. 你們不要老提我,我算什麼超人,是大家同心協力的結果。我身邊有300員虎將,其中100人是外國人,200人是年富力強的香港人。
  21. 長江取名基於長江不擇細流的道理,因為你要有這樣豁達的胸襟,然後你才可以容納細流——沒有小的支流,又怎能成長江?
  22. 在我心目中,不理你是什麼樣的膚色,不理你是什麼樣的國籍,只要你對公司有貢獻,忠誠、肯做事、有歸屬感,即有長期的打算,我就會幫他慢慢地經過一個時期而成為核心分子,這是我公司一向的政策。
  23. 一個總司令,是一個集團軍的統帥,拿起機關槍總不會勝過機關槍手,走到炮兵隊操作大炮也不如炮兵。但作為集團軍的總司令不要管這些,只要懂得運用戰略便可以,所以整個組織十分重要。
  24. 人才取之不盡,用之不竭。你對人好,人家對你好是自然的,世界上任何人都可以成為你的核心人物。
  25. 知人善任,大多數人都會有部分的長處,部分的短處,各盡所能,各得所需,以量才而用為原則。
  26. 可以毫不誇張地說,一個大企業就像一個大家庭,每一個員工都是家庭的一分子。就憑他們對整個家庭的巨大貢獻,他們也實在應該取其所得,只有反過來說,是員工養活了整個公司,公司應該多謝他們都對。
  27. 不為五斗米折腰的人,在哪里都有。你千萬別傷害別人的尊嚴,尊嚴是非常脆弱的,經不起任何的傷害。
  28. 在我的企業內,人員的流失及跳槽率很低,並且從沒出現過工潮。最主要的是員工有歸屬感,萬眾一心。
  29. 有錢大家賺,利潤大家分享,這樣才有人願意合作。假如拿10%的股份是公正的,拿11%也可以,但是如果只拿9%的股份,就會財源滾滾來。
  30. 我老是在說一句話,親人並不一定就是親信。一個人你要跟他相處,日子久了,你覺得他的思路跟你一樣是正面的,那你就應該可以信任他;你交給他的每一項重要工作,他都會做,這個人就可以做你的親信。
  31. 人要去求生意就比較難,生意跑來找你,你就容易做,那如何才能讓生意來找你?那就要靠朋友。如何結交朋友?那就要善待他人,充分考慮到對方的利益。
  32. 有金錢之外的思想,保留一點自己值得自傲的地方,人生活得更加有意義。
  33. 以往我是百分之九十九是教孩子做的道理,現在有時會與他們談生意……但約三分之一談生意,三分之二教他們做人的道理。因為世情才是大學問。
  34. 壞人固然要防備,但壞人畢竟是少數,人不能因噎廢食,不能為了防備極少數壞人連朋友也拒之門外。更重要的是,為了防備壞人的猜疑,算計別人,必然會使自己成為孤家寡人,,既沒有了朋友,也失去了事業上的合作者,最終只能落個失敗的下場。
  35. 那些私下忠告我們,指出我們錯誤的人,才是真正的朋友。
  36. 商業合作必須有三大前提:一是雙方必須有可以合作的利益,二是必須有可以合作的意願,三是雙方必須有共用共榮的打算。此三者缺一不可。
  37. 不義而富且貴,於我如浮動。是我的錢,一塊錢掉在地上我都會去撿。不是我的,一千萬塊錢送到我家門口我都不會要。我賺的錢每一毛錢都可以公開,就是說,不是不明白賺來的錢。
  38. 我覺得,顧及對方的利益是最重要的,不能把目光僅僅局限在自己的利上,兩者是相輔相成的,自己捨得讓利,讓對方得利,最終還是會給自己帶來較大的利益。占小便宜的不會有朋友,這是我小的時候我母親就告訴給我的道理,經商也是這樣。
  39. 一個人一旦失信於人一次,別人下次再也不願意和他交往或發生貿易往來了。別人寧願去找信用可靠的人,也不願意再找他,因為他的不守信用可能會生出許多麻煩來。
  40. 如果取得別人的信任,你就必須做出承諾,一經承諾之後,便要負責到底,即使中途有困難,也要堅守諾言。
  41. 我生平最高興的,就是我答應幫助人家去做的事,自己不僅是完成了,而且比他們要求的做得更好,當完成這些信諾時,那種興奮的感覺是難以形容的……
  42. 世情才是學問。世界上每一個人都精明,要令大家信服並喜歡和你你交往,那才是最重要。
  43. 注重自己的名聲,努力工作、與人為善、遵守諾言,這樣對你們的事業非常有幫助。
  44. 講信用,夠朋友。這麼多年來,差不多到今天為止,任何一個國家的人,任何一個省份的中國人,跟我做夥伴的,合作之後都成為好朋友,從來沒有一件事鬧過不開心,這一點是我引以為榮的事。
  45. 我個人對生活一無所求,吃住都十分簡單,上天給我的恩賜,我並沒多要財產的奢求。如果此生能做多點對人類、民族、國家長治久安有益的事,我是樂此不疲的。
  46. 保持低調,才能避免樹大招風,才能避免成為別人進攻的靶子。如果你不過分顯示自己,就不會招惹別人的敵意,別人也就無法捕捉你的虛實。
  47. 如果單以金錢來算,我在香港第六、七名還排不上,我這樣說是有事實根據的。但我認為,富有的人要看他是怎麼做。照我現在的做法我為自己內心感到富足,這是肯定的。
  48. 做人最要緊的,是讓人由衷地喜歡你,敬佩你本人,而不是你的財力,也不是表面上讓人聽你的。
  49. 絕不同意為了成功而不擇手段,刻薄成家,理無久享。
  50. 一個有使命感的企業家,應該努力堅持走一條正途,這樣我相信大家一定可以得到不同程度的成就。
  51. 要成為一位成功的領導者,不單要努力,更要聽取別人的意見,要有忍耐力,提出自己意見前,更要考慮別人的意見,最重要的是創出新穎的意念……作為一個領袖,第一最重要的是“責已以嚴,待人以寬”;第二。要令他人肯為自己辦事,並有歸屬感。機構大必須依靠組織,在二三十人的企業,領袖走在最前端便最成功。當規模擴大至幾百人,領袖還是要去參與工作,但不一定是走在前面的第一人。要大便要靠組織,否則,便遲早會撞板,這樣的例子很多,百多年的銀行也一朝崩潰。
  52. 未攻之前一定先要守,每一個政策的實施之前都必須做到這一點。當我著手進攻的時候,我要確信,有超過百分之一百的能力。換句話說,即使本來有一百的力量足以成事,但我要儲足二百的力量才去攻,而不是隨便去賭一賭。
  53. 與其到頭來收拾殘局,甚至做成蝕本生意,倒不如當時理智克制一些。
  54. 眼睛僅盯在自己小口袋的小商人,眼光放在世界大市場的是大商人。同樣是商人,眼光不同,境界不同,結果也不同。
  55. 身處在瞬息萬變的社會中,應該求創新,加強能力,居安思危,無論你發展得多好,時刻都要做好準備。
  56. 中華民族勤勞勇敢,堅忍不拔,雖然歷史上有過受辱挨打的過去,但是現在走正確的道路必然會有著光明的未來。無論哪個民族和人民,都是愛自己國家……
  57. 力爭上游,雖然辛苦,但也充滿了機會。我們做任何事,都應該有一番雄心壯志,立下遠大和目標,用熱忱激發自己幹事業的動力。
  58. 人,第一要有志,第二要有識,第三要有恆,有志則斷不甘為下流。
  59. 知識不僅是指課本的內容,還包括社會經驗、文明文化、時代精神等整體要素,才有競爭力,知識是新時代的資本,五六十年代人靠勤勞可以成事;今天的香港要搶知識,要以知識取勝。
  60. 人們讚譽我是超人,其實我並非天生就是優秀的經營者。到現在我只敢說經營得還可以,我是經歷了很多挫折和磨難之後,才領會一些經營的要訣的。
  61. 今天在競爭激烈的世界中,你付出多一點,便可贏得多一點。好像奧運會一樣,如果跑短賽,雖然是跑第一的那個贏了,但比第二、第三的只勝出少許,只要快一點,便是贏。
  62. 當你作出決定後,便要一心一意地朝著目標走,常常記著名譽是你的最大資產,今天便要建立起來。
  63. 在事業上謀求成功,沒有什麼絕對的公式,但如果能依賴某些原則的話,能將成功的希望提高許多。
  64. 苦難的生活,是我人生的最好鍛煉,尤其是做推銷員,使我學會了不少的東西,明白了不少事理。所以這些,是我天10億100億也買不到的。
  65. 我認為勤奮是個人成功的要素,所謂“一分耕耘,一分收穫”,一個人所獲得的報酬和成果,與他所付出的努力是有極大的關係。運氣只是一個小因素,個人的努力才是創造事業的最基本條件。
  66. 創業的過程,實際上就是恒心和毅力堅持不懈的發展過程,其中並沒有什麼秘密,但要真正做到中國古老的格言所說的勤和儉也不太容易。而且,從創業之初開始,還要不斷學習,把握時機。
  67. 在看蘇東坡的故事後,就知道什麼叫無故受傷害。蘇東坡沒有野心,但就是給人陷害,他弟弟說得對:“我哥哥錯在出名,錯在出高調。”這個真是很無奈的過失。
  68. 年輕時我表面謙虛,其實我內心很驕傲。為什麼驕傲呢?因為同事們去玩的時候,我去求學問;他們每天保持原狀,而自己的學問日漸提高。
  69. 我這棵小樹是從沙石風雨中長出來的,你們可以去山上試試,由沙石長出來的小樹,要拔去是多麼的費力啊!但從石縫裏長出來的小樹,則更富有生命力。
  70. 科技世界深如海,正如曾國藩所說的,必須“有智、有識”,當你懂得一門技藝,並引以為榮,便愈知道深如海,而我根本未到深如海的境界,我只知道別人走快我們幾十年,我們現在才起步追,有很多東西要學習。
  71. 無論何種行業,你越拼搏,失敗的可能性越大,但是你有知識,沒有資金的話,小小的付出就能夠有回報,並且很可能達到成功。
  72. 從前經商,只要有些計謀,敏捷迅速,就可以成功;可現在的企業家,還必須要有相當豐富的知識資產,對於國內外的地理、風俗、人情、市場調查、會計統計等都非常熟悉不可。
  73. 一個人憑己的經驗得出的結論當然是最好,但是時間就浪費得多了,如果能將書本知識和實際工作結合起來,那才是最好的。
  74. 下一個世紀的企業家將和我完全不同,因新世紀企業家的成功取決於科技和知識,而不是錢。
  75. 作為父母,讓孩子在十五六歲就遠離家鄉,遠離親人,隻身到外面去求學深造,當然是有些於心不忍,但是為了他們的將來,就是再不忍心也要忍心。
  76. 如果在競爭中,你輸了,那麼你輸在時間;反之,你贏了,也贏在時間。
  77. 世界上並非每一件事情,都是金錢可以解決的,但是確實有很多事情需要金錢才能解決。
  78. 我的錢來自社會,也應該用於社會,我已不再需要更多的錢,我賺錢不是只為了自己。為了公司,為了股東,也為了替社會多做些公益事業,把多餘的錢分給那些殘疾及貧困的人。
  79. 萬一真的失敗了,也不必怨恨,慢慢圖謀東山再起的機會,只要一息尚存,仍有作最後決戰的本錢。
  80. 一個人除了賺錢滿足自己的成就感之外,就是為了讓自己生活得更好一點,如果只顧賺錢,並賠上自己的健康,那是很不值得的。
  81. 做事投入是十分重要的。你對你的事業有興趣,你的工作一定會做得好。
  82. 儘量擠出時間使自己得到良好的休息。只有得到良好的休息,才會有充沛、旺盛的精力去面對突如其來發生的各種事情。
  83. 衣服和鞋子是什麼牌子,我都不怎麼講究。一套西裝穿十年八年是很平常的事。我的皮鞋十雙有五雙是舊的。皮鞋壞了,扔掉太可惜,補好了照樣可以穿。我手上戴的手錶,也是普通的,已經用了好多年。
  84. 我覺得一家幸福是最緊要,生意起跌是小事。生意今日起,明日跌,一家人開心最緊要。
  85. 商業的存在除了創造繁榮和就業,最大作用是服務人類的需要。企業是為股東謀取利潤的,但應該堅持固定文化,這是經營的其中一項成本,卻也是企業長遠發展最好的途徑。
  86. 為了適應時代發展變化的需要,也為了企業自身的生存和發展,企業必須以市場為導向、以創新為手段、以效率為核心,重建企業形象。
  87. 我們長江要生存,就得要競爭;要競爭,就必須有好的品質。只有保證品質,才能保證信譽,才能保證長江的發展壯大。
  88. 我對自己有一個約束,並非所有賺錢的生意都做。有些生意,給多少錢讓我賺,我都不賺……有些生意,已經知道是對人有害,就算社會容許做,我都不做。
  89. 領導全心協力投入熱誠,是企業最大的鼓動力。與員工互動溝通,對同事尊重,才可建立團隊精神。人才難求,對具備創意、膽識及謹慎態度的同事,應給予良好的報酬和顯示明確的前途。
  90. 對一個職工,如果他平時馬馬虎虎,我會十分生氣,一定會批評,但他有時做錯事,你應該給他機會去改正。
  91. 大部分的人都有部分長處部分短處,好像大象食量以斗計,螞蟻一小勺便足夠。各盡所能,各得所需,以量才而用為原則;又像一部機器,假如主要的機件需要用五百匹馬力去發動,雖然半匹馬力與五匹馬力相比是小得多,但也能發揮其一部分作用。
  92. 中國古人講:“萬變不離其宗。”這個“宗”就是指“合乎實際情況,合乎道理”。變是一定要變的,這個世界本來就是豐富多彩的,千變萬化的。
  93. 要給員工好的待遇及前途,讓他們有受重視的感覺。當然,還要有良好的監督和制衡制度,不然山高皇帝遠,一個好人也會變壞。
  94. 雖然老闆受到的壓力較大,但是做老闆所賺的錢,已經多過員工很多,所以我事事總不忘提醒自己,要多為員工考慮,讓他們得到應得的利益。
  95. 我認為要像西方那樣,有制度且比較進取,用兩種方式來做,而不是全盤西化或是全盤儒家。儒家有它的好處,也有它的短處,儒家在進取方面是很不夠的。
  96. 一間小的家庭式公司要一手一腳去做,等到公司發展大了,便要讓員工有歸屬感,令他們感到安心,這是十分重要的。管理之道,簡單來說是知人善任,但在原則上一定要令他們有歸屬感,要他們喜歡你.
  97. 只有博大的胸襟,自己才不會那麼驕傲,不會認為自己樣樣出眾,承認其他人的長處,得到他人的幫助,這便是古人所說的“有容乃大”的道理。
  98. 凡事都留個餘地,因為人是人,人不是神,不免有錯處,可以原諒人的地方,就原諒人。

2011年7月12日 星期二

買樓致富 49歲退休的林本利﹕ 樓價已偏高 現入市「嘥氣」

能提早「退休」,然後做自己喜歡的事,相信是不少人的理想,但前提是能夠做到財務自由,不要為退休後的生活和開支發愁。理工大學會計及金融學院前副教授林本利,因有感大學教育走向商業化,以年僅49歲之齡,毅然退休,並開辦非牟利的教育中心兼任校監,繼續為作育下一代而努力。林坦言,只要投資有道,大部分人都可以達到財務自由,他過去投資一直以物業為主,認為「磚頭」屬穩陣而回報不俗的投資工具,但直言現階段樓價已偏高,並非入市買樓的時候。
林本利認為,是否擁有物業對財務自由很重要,因自己已有多個物業,不但自住無憂、亦享有穩定的租金收入,故離開20多年的工作崗位亦無問題。
他又指出,要保障退休後資產和收入的購買力不被蠶食,投資項目最好能與通脹掛鈎,除了股票外,物業價格和租金收入,便是與通脹關係密切的工具,他六成的資產便是持有物業,其餘的四成,原來是股票與外幣、存款與債券、股票掛鈎票據,各佔三分之一,但金融海嘯之後,已不再投資股票掛鈎票據。
磚頭掛鈎通脹 減退休風險
他又指出,「磚頭」除了可以抗通脹外,還有其他好處,包括可以自住或提供租金收入,另外有槓桿作用,且流通性不高,不會引誘短線炒出炒入,反而能令大家長線持有升值。
林本利教路,要掌握買賣物業的時機,主要看兩大因素,一是其他人的負擔能力,二是以長期按揭利率5厘作供樓標準,看看是否供得起,當然也要看入市時的租金回報是否合理。
林一向唔熟唔買,除早年住在鴨脷洲漁安苑居屋,當90年代初海怡半島開售時,便一直專注投資該屋苑及附近物業,最初只是購入作自住用途,及至2004年因樓價抵買,決定入市投資,包括以586萬元購入碧瑤灣單位,以實用面積1360方呎計,呎價僅4309元;其後又多次買賣海怡半島單位,新近沽出的高層F室,更是以創新高呎價售予內地客,持貨5年漲價近1倍。他表示,投資物業帶來穩定的收入,不過買賣不宜太頻繁,因交易成本高昂。
林現時除了仍有一個海怡單位作收租,另有4個是自己及家人作自住,並擁有北角榮馳商業大廈兩層作非牟利的教育中心。
中原指數逾百點 樓市或見頂
隨着中原城市樓價指數(CCL)持續急升,近日更高逾100點水平,樓市顯得極不健康,他認為有見頂回落的風險。「過去物業的資產值已升唔少,加上市場關注各地政府如何退市,樓市已醞釀向下徵兆」,他認為樓市暗湧已率先在一手樓銷售中反映,因發展商提供的付款計劃,涉及不同程度的回贈安排,變相減價推銷。
「依照歷史數據,通脹與樓價關係密切升,但主要是看通脹預期,反而樓價往往先於通脹見頂或見底。另外,一般來講,股市見頂又通常早過樓市。」如1997年時股市先見頂,數月後樓價才摸頂,而2003年SARS時也是股市先見底,樓市其後才觸底回升;2007年亦然,股市率先見30000多點高位,其後樓市屆2008年才調整;去年股市於25000點高位掉頭,他估計樓市近幾月亦有機會見頂,所以現階段入市投資可謂「嘥氣」。
林本利指已減磅沽出手頭兩個收租單位,包括碧瑤灣以及當時創新高價沽出的海怡半島,「有印度人及內地人願意高價向我買,咁咪賣畀佢囉,反正我都有打算出貨」,他指自己持貨能力頗高,非出售物業不可。被問到自住物業以外,只有一個收租物業的投資者應如何自處?他指要視乎財務能力,估計樓價會有約兩成的下跌空間,但未必出現大調整。「如果只有一層物業的,更要慎重考慮,因為高位沽貨未必可以買得番。」
市場風高浪急 資金可泊公用股
事實上,林也承認並非摸頂或摸底的專家,往往入市後樓市可能仍微跌,也曾沽出單位後樓價仍續升兩至三成,但因穩陣的性格,寧避風險,不希望賺最後一塊錢,不會堅持在樓市最高位才沽貨。
林本利指出,在投資市場風高浪急之時,不妨將資金轉移至中電(0002)、電能(0006)一類公用事業股上,在利潤管制協議下,投資上述公司變相享有利潤保障,可以此作有效的避險工具。而領匯(0823)一類穩健的房地產信託基金(REITs)亦可考慮。

2011年7月9日 星期六

買樓十大誤解!

這位作者, 一次過可以了解十個買樓的問題, 讓大家可以細心思考, 一同學習.


1. 我可以係跌市買樓
一再強調,大跌市時雖然樓價平,但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現?因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你?因為冇水。冇水點解唔問人借?因為銀行閂水喉。大家必須記住,大跌市的出現,一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁,打2個電話就借10萬,點解要賤賣層樓俾你?因此,在大跌市時買樓,你必須有心理準備估唔足價,同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬,但銀行只肯估80萬,兼只肯做6成,那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤,可以返屋企訓覺。
還有,要係大跌市時買平樓,你要有好多現金。我強調係現金,唔係股票或其他需要變賣既資產,因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成,係非常樂觀保守的估計數字,事實上,在08金融海潚時,部份銀行在簽按揭契前突然終止申請,1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外,除非閣下係公務員,否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論:你需要持有目標樓價50%以上的現金。

2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實,但另一個更重要既事實係,以30年為觀察期的話,樓價只會上升不會下跌!03沙士價是香港近十年最低價,美孚的03呎價約為1600,但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍!事實上,某時期的低價,通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友,要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此,如果你係用家,諗住長住20~30年,只要供款係能力範圍內,就算97年買樓一樣冇問題,因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款,20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論:以20~30年長線睇,樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設

補充:
有人質疑為何要用過去30年的升幅去推論未來30年,並表示香港的經濟發展已到頂,沒有可能重覆過去30年的升幅。
首先要搞清楚一樣野,就係物價的上升和經濟的發展不一定有直接的關係,事實上香港今天的經濟規模雖然比1980年時大,但沒有大20倍那麼多(我指實際上,不是數字上)。「物價上升=經濟發展」背後,最重要的因素是「金錢的產量是按經濟發展的需要而增加」,例如10個人的勞動力產生了10件衫,社會就按這10件衫的價值(假設每件$10)製造$100的貨幣,分配給付出勞動力的10個人。社會因為有新增的價值(10件新衫)才去製造貨幣,因此「物價上升=經濟發展」。
但現實是殘酷的。自從上世紀70年代美國單方面脫離金本位後,全球的貨幣逐一跟隨,今時今日世界上所有的貨幣背後均沒有實物支持,純依靠政府的信用進行發行。貨幣脫離了黃金的約束後,製造貨幣可以和經濟發展完全脫勾,經濟好時固然可以加印貨幣,經濟差時更加要印。全世界現時在「沒有新增價值」的情況下,卻可以以火箭升空的速度加印貨幣,結果是經濟沒有大幅發展,物價卻大幅上升。製造貨幣的特權階級成為社會的大贏家,製造實物的勞動者卻被社會嚴懲,扭曲了世人的價值觀。衡量一個人的價值,不是看這個人能為社會作多大的貢獻,而是看這個人能夠從社會奪取的資源有多少。
貨幣脫離金本位30多年,因此過去30年的樓價走勢絕對有參考價值。坦白說,今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%,已經是非常幸運。

3. 遲早會加息
講得呢句說話,即係話而家息平。係人都知遲早會加息,但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金?房貸好公道,本金少左,息會按比例減少,係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息,對你的實際影響極微。
結論:趁息平多還本金,點會怕加息!

4. 供30年樓係樓奴
我寫包單,講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值,簡單來說,30年後港幣的購買力,和現在的日圓差不多,即是說,今日我借港幣100萬,還到第30年就變左100萬yen。當然,中途你係有不斷供款,但你每期供款的購買力都會貶值,變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家,坐時光機回到1980年買當時既樓。因此,30年的供款期內,供款壓力係會越來越低,因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的,中間10年可以有閒錢去下旅行,後10年供款比飲茶錢還要低。
結論:供樓係會越來越輕鬆

5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱,因為你用未來貶值後的錢,去還今日未貶值的錢。但租金就相反,你一定要用當時的錢去還當時的錢,即是說,當供款金額固定下來,租金卻係會隨時間不斷上升,例如貨幣每30年下跌95%,租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然,這是假設沒有加息。但即使有加息,亦不見得租樓會有著數,因為業主會按成本加租,冇死錯人。
租樓的另一個問題係,你和業主的財富差距越拉越大,假設今天你和業主身家都係100萬,租了2年樓洗左20萬,你的身家變成80萬,業主就120萬,差距係40萬,亦即你現有身家的一半。當然,你投資有道,可以用呢80萬本金賺超過40萬,則另作別論。但假如你唔投資,純做租客,你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解?即係話你租20年的話,你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論:年輕人應該同阿媽住,省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。

6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北,話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實,如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北,你冇資格講質素。如果你係打工仔,每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時,有乜質唔質素?訓到朝早11點,然後先考慮今日返唔返公司打點一下,呢d就叫質素。
結論:先講資格,後談質素

7. 炒家炒高樓價
錯!實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你,有人肯接炒家貨,代表炒家有眼光,估計到未來樓價有水位,係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知,買炒家貨好買過用家貨,議價空間比用家盤大,因為炒家係做生意,計好個ROI唔怕平少少賣俾你,但用家就皇帝女唔憂嫁,大不了住多2年先賣。再者,炒家買完一定賣,穩定供應,用家就有入冇出,炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論:自願的價就係市價

8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力,因此,以下類別的物業抗跌力一定強:
一、        大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、        大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、        業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此,老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高,其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區,故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱:
一、        被發展商食盡溢價的一手樓
二、        業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、        入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。

9. 以外幣代替房地產作為儲蓄保值工具
QE配合部份準備金制度,令美元的流通量大幅增加,其他貨幣相對美元因此出現顯著升值。身邊有不少朋友考慮將港元兌換成人民幣或澳元搏升值。
首先,我不反對將手頭持有的少量現金換成外幣對沖港幣貶值。但若果手頭持有數十萬至數百萬港幣,樓與外幣2擇其一,則一定是選擇磚頭實物。
QE聯儲局在帳簿上無中生有數以千萬億計的美元,其好處有四:
1. 刺激美國本土消費市場,改善失業,這個是官方解釋
2. 用貶值後的美元償還美國國債,借10蚊還7蚊,淨賺3蚊
3. 削弱以美元作儲備的國家之國力,尤其是與美國有大額貿易順差的國家,如中國
4. 增強本國出口的競爭力,尤其農產品
顯而易見,美國以外的國家為保出口貿易與及國家的整体經濟,必須參與印銀紙遊戲令本國貨幣貶值。澳元、人民幣和美元一樣正在不斷印銀紙,盡可能維持現有的美元匯率,由於澳元、人民幣不斷增加貨幣流通量,令本土物價上漲,坊間因而指控美國「輸出通脹」。澳元、人民幣及其他貨幣正在不斷印銀紙,不斷貶值是鐵一般的事實,香港人之所以會產生澳元升、人民幣升值的感覺,是因為美元港元的貶值速度更快。任何一個中國、澳洲的老百姓,在這一刻都會感到自己的貨幣在本國內的購買力越來越低,通脹猛於虎!
澳元、人民幣等貨幣雖然在近期相對港幣有顯著大額升幅,但相對實物例如物業甚至日用品,澳元和人民幣同樣是不斷貶值。將身家投放在澳元和人民幣,只不過是由一條賊船跳去另一條,到最後即使外幣有所斬獲,對實物的購買力無可避免一定會下跌,因為貨幣的供應增加速度遠超實物的生產速度。因此,我是極其反對賣樓買外幣的投資方法。但我要強調一點,人在社會生存一定要有一點現金,購買貶值速度較低的外幣作對沖我是贊成的。我所反對的是以外幣作為主要投資/儲蓄工具。
香港使用人民幣作為儲蓄工具還有一個嚴重問題,就是日限提款2萬元的限制。即使你在滙豐、恆生、渣打、中銀、東亞……等10間銀行各開一個人民幣戶口,提款或轉移100萬仍需時5個工作天。顯而易見,對香港人來說,以人民幣作為大額儲蓄貨幣現時仍然是不可行的。

10. 中國富豪的資金會徹離香港
要分析中國富豪為何在香港買樓買股,就一定要明白中國的國情。在中國要發財,一定要有人脈關係,所謂「關係」,說穿了其實是利益輸送,行賄送禮送女人。這些行為雖然是中國商界的基本功,但名義上其實是犯法的。在中國要發財而又出於污泥而不染,基本上是沒有可能,所有人都有犯法,甚至應說所有人都必須犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治,都會怕有朝一日自己會變成第二個黃光裕或周正毅,突然有一天被人上門抄家,家財盡失,瑯璫入獄。財產只要仍在中國國內,都會有被完全充公的可能,為保獲家產,富豪必須將生意運作以外的錢偷運到境外(走資也是非法的),日後即是不幸在中國被抄家,仍然可以有資金行賄購買自由。否則一旦成為一無所有的階下囚,則一定永不超生。
因此,中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港買樓買股,你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱,只要香港的法制仍健全,行政司法仍獨立於中國大陸,中國富豪的資金是不會離開香港的。(國內同胞如欲轉載,請自行和諧)

充:來香港買樓的大陸人,不限於億萬富豪。根據我所認識的國內朋友的親身經驗(100%真實冇吹水,我甚至有陪同睇樓),一些身家數百萬的小康之家,為求孩子能有香港身份證,又或者想追仔避開城管打胎,都會在大西北、北區購買低價物業作「生仔屋」給老婆養胎。這些生仔屋在完成任務後都會留在香港放租,不會變賣徹資,因為國內同胞不分貧富,都相信香港的法治精神能夠保障他們的財產擁有權。很多一日投訴到黑的香港人其實生在福中不知福。

後記:市場會嚴懲睇錯市既人,若果你覺得我的觀點係錯的話,就讓市場去懲罰我,同樣,閣下若果睇錯市,必須要有被市場嚴懲的心理準備。補充一點,沒有自住樓的租客,你們現時正在被市場懲罰,反不反省是你們的自由。




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王震宇:買樓跟著基建走 - 買樓四大因素﹕淨租金收益率、經濟前景、基建及供應

買樓四大因素﹕淨租金收益率、經濟前景、基建及供應

淨收益率 = 租金回報 - 按息 (即係正現金流)
收益率能高過按揭息率,樓價便有支持
若淨收益率愈來愈差,甚至變成負數,就開始沽出。

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有「樓市大好友」之稱的瑞銀房地產研究部前主管王震宇,經常在接受訪問時預測樓市,或者批評港府的房屋政策。今次,我們請他分享一下買樓心得。他說買樓必要考慮四大因素﹕淨租金收益率、經濟前景、基建及供應(詳見附圖)。談到買樓的心水地區,他說應該沿基建走,香港的西面會比東面佳。
「目前房地產佔我總資產八成以上。」過去12年王震宇因為任職投行的地產研究部,買股票要申報,所以集中投資物業。他過往的投資成績不俗,據土地註冊處及公司註冊處的資料,王震宇名下的物業單位包括位於葵涌華景山莊、奧運站維港灣、尖沙嘴港景及九龍站擎天半島,分別於1999年、2002年、2002年及2007年購入(見表),現時帳面總回報肯定不菲。
Eric(王震宇洋名)說,買樓有兩大好處﹕「一是流動性低,逼你不要心思思炒出炒入。二是周期長,逼你要睇住整個周期的發展,在市底買,周期頂沽。」



英美中國內地 樓市不及港
他自小到英國讀書及工作,至1998年回港,到瑞銀任分析員。但當時他未在港買樓,反而在倫敦及悉尼買,直至2006、2007年,他發現倫敦及悉尼的淨收益率(即租金回報減去按息)愈來愈差,甚至變成負數,就開始沽出。
買香港樓,則是2001年前後的事。「當時淨收益率有4、5厘,很難會輸的。」但他買了之後,還要捱過政府出售大量居屋,最後還有SARS一擊,樓市才見底。王在2003年跟他的師父林奮強一同撰寫報告,預言樓價兩年看升六成,結果相當準確(見右圖)。過去10年,他唯一一次較明顯的錯誤,是2008年初仍然看好樓市,直至08年底海嘯之後才轉看淡。

租金回報勝按息 樓價有支持
王震宇買樓基於4大原則,其中他經常掛在口邊的是淨租金回報率,只要買樓收租,收益率能高過按揭息率,樓價便有支持。「但同時都要考慮經濟前景,因為若果租金走勢是跌,收益率便要重新再計。」
現時的局面,Eric認為歐美經濟未來很難大幅增長,現在說去英國或美國執平貨,未免言之尚早。「英美樓市還要再跌多一下,若果兩國政府再印銀紙托市,香港這邊樓市一定跑得快過英美,為何我現在要過去買?」
內地的樓市亦不是Eric的選擇。「全國大城市租金收益率不高於2厘,與2004至05年普遍8至9厘相距甚遠。」所以他仍未有意沽出港樓套現。

看好港九新界西面地鐵沿線
至於買樓選擇那一區好呢?「奧運站的租金回報看來比九龍站好,而且整個西九除了瓏璽之外,只有信和有一個盤及柯士甸站上蓋,供應開始減少。港島西亦會有地鐵線支持,整條西鐵及東涌線沿線都可以考慮。」Eric在運用基建及供應去分析。將軍澳因為供應多,回報不會高。「總之東面我不太喜歡,包括港島東在內。」他說政府公布了十大基建,買家可沿這方向考慮。特首提出的十大基建工程,包括港珠澳大橋、廣深港高鐵、啟德發展計劃、沙中線、南港島線及新郵輪碼頭等。
短線而言,這位「大好友」認為樓市會有調整。「中原指數升到100點,早就知道政府必定會出招,而且100點肯定是阻力。但我相信,明年底中原指數仍會升上120點。」2013年又如何?他說太長遠,不去估了。

租金續升 抵消加息影響
Eric的方程式很簡單,目前香港樓市整體租金回報率3.5厘,按息只有1厘多,兩者相減後仍有很大的安全系數。若果假設租金每年升一成,兩年後的租金回報會有4.2厘,「這樣的升幅足以抵消聯儲局加息2至3次。」





轉載: 明報 2011年7月4日
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110704/News/eb_ebl1.htm

2011年6月13日 星期一

按息升令樓價下調?

銀行陸續上調拆息按揭利率,加上市場預期拆息及最優惠利率亦將回升,一般估計低息年代將終結。市場近日一個話題是:「利率上升至何水平,將令樓價止升回落?」

筆者認為,有關問題是問錯方向的利率升跌,不是一個影響樓價升跌的絕對因素。90年代利率及樓價均處於上升周期。972000年是利率上升、樓價下跌;20002003年是利率及樓價同時下跌;2008年至今是利率下跌,樓價上升。利率與樓價在統計上無明顯的關連。

筆者傾向認為,在2008年金融海嘯後,本地樓價升跌主要是一個貨幣現象:熱錢流入令本地資產價格上升。只要熱錢仍留駐於香港,樓價難見明顯調整。

要知道熱錢流向,可以看看金管局的統計的「銀行同業市場流動資金狀況」每日結餘,2008年海嘯前,此數字一般在數十億元水平。2008年底數字升上千多億元,近一年大致企穩在1,400億元左右。此數字如未見大幅回落,代表熱錢仍充斥市場。

另一個可留意的,是每天新聞必然會報導的「領先指標」。基本上,如港匯處於7.8以上,是為偏弱,也代表資金流走。相反,如港匯指數接近7.75,往往代表資金流入。

2008年海嘯之後,指數曾有一年時間處於7.76水平之下,曾數次觸及強方保證,代表熱錢持續流入。其後指數曾回升(代表港匯轉弱),但不曾觸及7.8的關口,而2011年以來,港匯在1月曾觸及7.795水平,但大勢仍是偏強,4月底數字為7.765

如果讀者同意,香港資產價格升升跌跌,基本上是貨幣現象;那麼便請留意:當你聽到新聞報導說,港匯指數觸及7.8關口,甚至觸及7.85的弱方兌換保證時,那可能是熱錢流走、樓價回調的重要訊號。

《iMONEY》王永偉  按計劃執行董事

Other reference:
港股 - 港匯指數分析港股走勢

2011年5月4日 星期三

從通脹與利率看樓價

C觀點 - 施永青: 從通脹與利率看樓價

2011年05月04日

內地通脹上升,中央已多次加息及增加銀行所需的存款準備金的要求。有人擔心,香港遲早會跟隨國內加息以壓通脹,屆時香港的樓價可能要大幅回落了。 從民生的利益着想,樓價回落可助市民置業安居,一定為社會所樂見。然而從現實去看,這可能只是一廂情願的想法,客觀世界遠比人們想像中複雜。 香港的生活必需品,很多都是來自內地;內地有通脹,香港就會有輸入性的通脹。再者,香港剛實施最低工資,又遇着經濟好、失業率低,本身的內需亦在增加;因此,香港的通脹無可避免會日趨嚴重。 然而,由於香港有聯繫匯率,香港無法跟隨內地加息,而是要緊貼美國的利率走勢。美國對經濟復甦仍未有把握,聯儲局寧接受通脹,也不敢加息。可以預期︰美國的低息環境仍會持續一個相當長的時期;今年之內,美國加息的機會不高。 如果美國不加息,香港自己先加。大量美元就會流入香港賺取息差(聯繫匯率令這樣的行為不用冒匯價風險)。屆時,香港的股市必然狂升;人們在股市賺到錢之後,就會去買樓、去消費。結果,本來為壓通脹而加息,但加息後卻帶來更多的通脹。因此,只要美國不加息,香港也不可能獨自加息太多,以免吸引過多的遊資。因此,期望加息後,樓市的升勢會受抑制,是不切實際的。 即使香港真的踏入了高通脹的加息周期,歷史上,樓價亦甚少在加息周期的初段就應聲回落,而是會與息口同步上升一段頗長的時間,直至利率升到一個不尋常的高位,通脹才受到抑制;這時,樓價才會掉頭回落。如果利率一加,樓價就會回落,那政府就不用為遏抑樓市而頭痛了。 1976至1981年間,通脹不斷上升,利率亦不斷上升(按揭利率從10%升至22%),但香港的樓價卻在這5年裏升了3倍有多;到1982年中英為香港的前程談判僵持不下的時候,樓價才受政治因素拖累而回落。 由此可見,單是靠加息,並不一定足以遏抑樓市。尤其是在加息周期的初段,人們往往對通脹持續仍有預期,覺得物價還會繼續上升;在這種情況下,樓價不可能與整體物價的表現背馳。 香港現時的存款利率不足0.2厘,按揭利率亦只是1.2厘,而租金回報率則有兩厘多三厘。存款入銀行一定不吸引,不如買樓收租,租金收入已足夠付利息有餘。如果首期付多一點,收到的租金,供完樓還有剩,可以幫補生活開支。此之所以,在低息環境下,流入樓市的資金仍絡繹不絕。 由於存款利率與租金回報率之間仍有一個相當大的距離,加息初期只會令資金流入樓市的速度減慢,而不足以將流向逆轉。歷史上,香港的租金回報率大部分時間都低於按揭利率,到出現這種情況的時候,投資者才來擔心樓價是否位高勢危也未遲。

Source: AM730

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不過,個人覺得C老闆是賣樓,他亦希望樓市繼續升令生意額增加。所以他的分析可以作參考,並不能盡信。

2010年12月21日 星期二

《上流力》面對逆境 學懂堅持的重要

陳振康回憶18歲的時候,一家9口住在紅磡唐樓。有一天全部家人一起食飯,陳想起身添飯,幾乎撞跌背後的外甥,因有感而發:「將來我會買一層樓。」可能當時他說「會買」而不是「想買」,陳的大家姐聽到後「噗」的一聲笑了起來。多年後他果然買了一層單位給父母居住,為外甥的單位付首期。

陳在年輕時,一名女同事對她說退休時要有三層單位:「第一個單位用作自住;第二個收租,維持基本生活;第三個都是收租,收到的租金可以用來旅行、養車、養狗……所有生活享受都靠它。」陳覺得很有道理,更決定在1996年開始行動。

陳當時已經「上了車」,住在紅磡一個自置物業。雖然還要供款十幾年的銀行按揭,但在這個「三個單位退休計劃」中,可算是完成了第一個目標,還有兩個,便繼續想辦法。

買樓炒孖展 慘遇金融風暴

到了1996年年底,陳留意到黃埔花園    一個556呎的「筍盤」,業主開價240萬,他還價235萬,對方竟然肯賣,當時樓市炒得火熱,業主沒有封盤反價已是幸運,陳心想「唔買就執輸」,當晚隨即落了「細訂」,翌日到銀行做了一份專業人士透支計劃作首期,餘額以按揭貸款,分20年供款。

幾個月後,樓價繼續飈升,帳面計算他第二個單位賺了幾十萬,心中暗喜,覺得自己做了一個「英明決定」。每天下班後,陳便去睇樓,最後留意到另一個黃埔花園923呎的大單位,以615萬元成交,雖然價錢較高,但以當時樓價計算實在是「物有所值」。他用第一個物業加按做首期,餘額做按揭,然後把物業租給一個韓國    商人,租金補貼部分供樓費用。

當時「銀行水浸」,借錢易如反掌,買樓之外,他還借「孖展」買股票。買樓升值加上股票賺錢,真是左右逢源,之後他遇上現時的老闆,獲聘為公司任財務總監,年薪接近七位數字。

陳的新工作上任日期是1997年7月,之後亞洲金融風暴令香港樓價「插水式」下跌,滿街都是負資產人士,而陳手上的股票也損失慘重。

屋漏兼逢連夜雨,那個韓國租客突然回國,離開前沒有退租,害得陳苦等三個月,既收不到租金,又找不到人,最後還要花律師費,找法庭人員去「破門」收樓,人去樓空,欲哭無淚。

陳當時三個單位欠下銀行800多萬元。那時利息高,每月供款近10萬元。韓籍租客「搬走」後,找不到新租客,少了租金收入,每月薪金還不夠供樓。那時他本想賣出黃埔花園的大單位,但樓價實在太低,最後決定放棄第一個單位,自己則搬到那大單位居住。

面對逆境 學懂堅持的重要

陳現在回想,他之所以成為負資產人士,與「退休時要有三個單位」這個目標無關,而是自己不自量力,以為「有前無後,打死罷就」,完全不顧及風險,盲目投資。不過他認為,塞翁失馬,焉知非福,因在這樣混亂的情况下,學懂了「堅持」的重要。

陳當時心想:「幸好我還有工作。」但由於經濟不景氣,新公司業務大不如前,不久之後,同樣面對嚴重的財務危機。經濟環境愈來愈困難,雖然被裁員的不是他,但減薪亦在所難免。除了收入大減之外,還要面對公司上下的壓力,老闆愁眉苦臉,同事士氣低落,陳曾經作了最壞打算,就是「劈炮唔撈」,最多申請破產,幾年後又是一條好漢。

然而,陳認為在這關鍵時刻,最重要的事就是要「堅持」。老闆要他堅持下去,為公司開源節流;同事要他堅持下去,帶領他們走出困境;阿媽要他堅持下去,別讓她茶飯不思;他自己也要堅持下去,不想自己就此一蹶不振,倒地不起。

最終,捱過了最困難的時刻,陳為現時的老闆工作了14年,看到集團由最初的一家上市公司變成四家。當年只有1億的資產值,變成了今天的60億元。

「留守」黃埔 保留負資產時富足感

雖曾親歷負資產,陳卻認為是難得的經歷,「(當時)我覺得我的生活很富足,你看,我家住黃埔花園,雖然是負資產,總算有地方住;每天早餐12元,午餐如非公務,到飯堂消費32元,晚餐奢侈一點,50元一定搞掂。另外衣服基本上幾套西裝、有衫替換,加上學樂費,每個月的人工維持基本生活,綽綽有餘。」

時至今日,以陳經濟能力,足可遷往半山或赤柱    居住,為何仍「留守」在黃埔花園?原因便是要保留當時負資產仍感到人生富足的感覺。(部分內容節錄自陳振康所著的《上流力》)

《上流力》機會唔等人 儲蓄作準備

「無樓女友話唔肯嫁我!」道盡不少急於「上車」買樓的年輕人心聲。樓價貴、置業難,新一代「負能量」充斥。並非含著銀匙出世、靠自己不斷打拼而已成為4家上市公司主席或董事總經理的陳振康,以也曾是年輕人的過來人身分,認為年輕人渴望買樓或脫貧並非急功近利,反倒是力爭上游的推動力。
陳近日出版書籍《上流力》,聲言自己不善交際,曾被朋友譏為「宅男CEO」,及後覺悟,主動交友,開放自已,令到職場成就突飛猛進。他在書中教導80後應如何「脫宅」(拒做宅男)、上位、如何爆發向上流的力量。陳鼓勵年輕人可有置業的理想,但要不成為「空想」,首先是儲蓄,拒作「月光族」!

鼓勵買樓 供樓是推動力

80後向局長鄭汝樺    申訴樓價過高,無樓不能成家,在社會引起莫大的迴響,鄭局長認為新一代太急進,「不鼓吹要買樓先有幸福」。但陳振康覺得,年輕人想買樓的渴望,等同每個人都想人工高些、生活好些,是正常的人生目標。「我鼓勵人買樓,因為供樓係一種推動力,推動口的人努力向上」。

他認為,樓市有周期,樓價必定有向下的一天,到了可以入市的一刻,除了心要定、眼光要準外,最關鍵是有上車的首期。「上車第一步就係儲錢,去開個獨立戶口,唔好拎支票簿、提款卡,要每月積存有入無出,唔經唔覺就有可以投資嘅本錢。」

機會唔等人 儲蓄作準備

他指過去自己同好多年輕人一樣,是一個名副其實的「月光族」,月月清袋,薪金不知花到哪裏去。即使年薪早已超過百萬,積蓄依舊不多,後來開了個只入不出的銀行戶口,一點一滴積累,漸漸有了可以發揮的威力。

「我唔相信一生人都無遇到機會,但機會唔等人,既要有儲蓄投資的本錢(生活以外的金錢),也要做好入市的準備。」陳振康強調的「準備」是對投資的鍛煉,要多做功課,多了解市場運作,以及對風險的控制。

市場上有好多看似輕易賺錢的炒家,他勸勉青年人「睇口野唔可以睇表面,佢口地嘅成功唔係巧合,係透過風險計算、對市場敏銳嘅觸角,以及眼光嘅考驗。」要抱有向炒家同投資者學習的心,炒家不是次次贏錢,他們經歷多次跌市仍然不倒,一定有個人之處。就以宏安集團    旗下管理多個街市而言,每個檔位的佈局擺位都要極盡心思、考慮周詳,計算好風險及回報。

「小環境」也可大作為

有人話︰從前發達容易,搵食難;現在搵食容易,發達難。陳氏出書教人向上流,希望改變社會觀點,即使生活水平提高,競爭變得激烈,不等同向上流會困難,要抱著「小環境」也可有大作為的心態,只要有心有毅力,非洲    小國一樣可以當族長。

他覺得香港背靠中國,不單止盡享資金和經濟的優勢,而內地移民到香港,不論富或窮,但能刺激港人的鬥心,亦且港人不會日本    的「老化」。如年輕人只懂怨天尤人,每日只懂說「為何我不姓李」,只會被淘汰。

2010年5月12日 星期三

物業投資:「3間樓」投資法

湯文亮 「3間樓」投資法
紀惠集團百億物業軍師


廖創興家族成員廖湯慧靄,一直鍾情物業投資,旗下物業投資旗艦紀惠集團持有的物業市值高達百億元,而打理這批物業投資,正是廖太的弟弟,也是其得力軍師湯文亮。能夠將自己投資經驗,由最初70年代末以29萬元首次置業,逐步轉化成為一盤物業投資大賺的生意,湯文亮的投資經驗自有其獨特之處。「我在澳門長大,阿爺教落,天下第一生涯係開賭必贏,第二係買樓收租。」

湯更特地向讀者推介他的「3間樓」投資法門,說退可守,進可攻。

有餘錢同足夠供款能力下,最好持有3個物業,而大前提係自住物業與另外兩個投資物業面積不同。若擁有一個自住物業面積800方呎,最好持有另外2個面積較小及較大物業,如面積600方呎及1000方呎,面積差幅約兩成上下。

一旦經濟逆轉,你可以先行將自住800方呎單位租出,自己退而求其次,自住面積較小600方呎單位,減低自己生活成本;一旦經濟反彈,或者自己家庭人數增加,亦可將面積600及800方呎單位租出,自己住番1000方呎單位,改善自己生活同時,亦能有穩定租金收入,亦可博物業帳面升值。

住宅投資是各類物業投資中所需經驗最淺的一門,而投資商舖的學問則大得多。若你懂得投資商舖,可以講你已經可以畢業!

參考: