投資日本房地產可以有十厘以上的回報!

網上有不少講買日本樓的方法和流程:

http://www.moneyin.jp/index.html

http://tokyohouse.pixnet.net/blog

http://www.tokyogendaiowners.hk/


火兄和孫兄都有研究買日本樓的好處:

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130409/18221421
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130410/18222729

按揭利率與樓價

利率與按揭理財 

香港銀行普遍採用供款負擔比率(DTI)作為樓按批核的指標，申請人每月供款額不得超過收入5成，然而供款額多少，很大程度取決於息口水平，供款負擔比率因而容易受到利率走勢影響。

在高息水平，由於息口佔每月供款比率較重，即還本金的比重較低，銀行批的按揭金額亦較少。

反觀低利息降低供樓利息成本，相同的入息，可取得較高按揭金額，主要是息口佔每月供款比率較低。置業人士有機會高估自己的的供款能力，買入比較大銀碼的單位。

香港處於史無前例的低息水平，沒有人知道息口何時掉頭回升及上升速度，但計劃買樓的人士，應當小心規劃，須要謹記銀行批出多少貸款額，並非等同買家的長遠及實際供款能力。


利率

利率是借款人支付貸款的代價，亦是放款者所獲得的回報。

消費者會偏好於現時作出消費多於未來作出消費，因此放款人把資金借出，就等於放棄現時消費的機會。利率是對放款者延遲消費的一種補償，亦是借款人可提早消費的成本。


名義利率及實質利率

名義利率是指在貸款期間收取或支付的利息，而通脹或通縮幅度因素，會影響放款者所得利息的購買力。

實質利率是將名義利率扣除通脹率後，反映利息的購買力。其程式如下：




香港主要利率簡介

3個月銀行同業拆息
銀行同業拆息是銀行之間的借貸活動，亦被視為銀行的資金成本。銀行為了應付暫時資金短缺，或有效地處理結算戶口內剩餘的資金而進行拆借。

銀團貸款或大型商業貸款等計劃，通常以拆息作為貸款定價標準。近年一些按揭計劃也以拆息作為定價標準。

最優惠利率
最優惠利率是香港銀行一般貸款的定價標準，利率由各間銀行自行決定。現時香港貸款市場有兩個最優惠利率，市場簡稱為大小P。

市場佔有率最高的3間銀行，即匯豐銀行、恆生銀行及中銀香港採用小P，最新利息為5.25厘。餘下銀行，則採用大P，最新報5.5厘。

香港大部份按揭貸款都以最優惠利率作為定價標準。

按揭利率

按揭利率由最優惠利率及息差兩部份組成，最優惠利率受美國息口走勢影響，而息差部份，則視乎本地銀行按揭市場競爭情況。

過去按揭息率定價為最優惠利率加息差 (P + X%)，但自2000年起，按揭息率定價已轉為最優惠利率減息差(P – X%)，可按揭市場競爭相當劇烈。

影響香港利率主要因素

聯繫匯率制度自1983年10月17日實施，在貨幣發行局制度下，港元按7.80港元兌1美元的官方匯率與美元掛鈎。

在聯繫匯率制度下，資金流入或流出會令利率而非匯率出現調整。
若有資金流入，銀行向貨幣發行局出售美元，以換取港元，令貨幣基礎增加。若資金流出，銀行會向貨幣發行局買入美元，貨幣基礎因而收縮。

資金流入港元匯率保持穩定	貨幣發行局 調節機制	資金流出資金流出
利率下跌		市場人士沽出港元
貨幣基礎擴張		港元匯率面對下調壓力
貨幣發行局沽出港元		貨幣發行局買入港元
港元匯率面對上升壓力		貨幣基礎收縮
市場人士買入港元		利率上升
資金流入		港元匯率保持穩定

貨幣基礎擴張或收縮，會主導香港利率升降，港元息率因而緊貼美元利率的走勢，所以香港利率走勢跟隨美國的貨幣政策及利率走勢有密切關係。

香港實質按揭利率走勢
由於聯繫匯率制度關係，香港實質按揭利率主要受以下因素影響：1) 美國利率走勢；2)香港通脹率；3)銀行按揭市場競爭。 

1997年前實質按揭利率維持5%內。
1999年金融風暴後，香港出現通縮，導致實質按揭利率急升13.8%。
2001年科網股泡沫爆破，美國開始減息，加上香港通縮情況改善，實質按揭利率降至5%。
2003年下半年起經濟開始好轉，香港更於2004年走出通縮困局，實質按揭利率持續低企。
2008年進入負利率時代，主要是通脹率上升，名義按揭利率保持低水平。

實質按揭利率與樓價 

在極低(2008年負按揭利率)或極高(1998至2000年)實際按揭利率的情況下，實質按揭利率與樓價走勢背道而馳。 負利率期間，若將資金存放於銀行，取得的利息收入趕不上通脹率，令現金購買力逐漸稍弱。由於實質借貸成本低廉，將資金投資於高增值市場，如物業或其他資產上，是最流行的抗通脤方法，既令資金保值，同時亦提供額外回報的機會。

Reference: http://www.panasian.com.hk/mas_5.asp

對分析房地產很有用的資料

1. 差餉物業估價署

物 業 市 場 統 計 資 料

香 港 物 業 報 告 ─ 每 月 補 編 ( 2013 年 4 月 ) (pdf)

全 部 統 計 數 據

1. 私 人 住 宅 ─ 各 類 單 位 平 均 租 金 ( 自 1982 年 起 )
2. 私 人 住 宅 ─ 各 類 單 位 平 均 售 價 ( 自 1982 年 起 )
3. 私 人 住 宅 ─ 各 類 單 位 租 金 指 數 ( 自 1979 年 起 )
4. 私 人 住 宅 ─ 各 類 單 位 售 價 指 數 ( 全 港 ) ( 自 1979 年 起 )
5. 私 人 住 宅 ─ 較 受 歡 迎 屋 苑 的 售 價 指 數 ( 自 1992 年 起 )
6. 私 人 寫 字 樓 ─ 各 區 不 同 級 別 平 均 租 金 ( 自 1982 年 起 )
7. 私 人 寫 字 樓 ─ 各 區 不 同 級 別 平 均 售 價 ( 自 1982 年 起 )
8. 私 人 寫 字 樓 ─ 各 級 別 租 金 指 數 ( 自 1978 年 起 )
9. 私 人 寫 字 樓 ─ 各 級 別 售 價 指 數 ( 自 1981 年 起 )
10. 私 人 寫 字 樓 ─ 核 心 地 區 甲 級 寫 字 樓 的 租 金 及 售 價 指 數 ( 自 1984 年 起 )
11. 私 人 零 售 業 樓 宇 ─ 平 均 租 金 及 售 價 ( 自 1989 年 起 )
12. 私 人 零 售 業 樓 宇 ─ 租 金 及 售 價 指 數 ( 自 1978 年 起 )
13. 私 人 分 層 工 廠 大 廈 ─ 平 均 租 金 及 售 價 ( 自 1982 年 起 )
14. 私 人 分 層 工 廠 大 廈 ─ 租 金 及 售 價 指 數 ( 自 1978 年 起 )
15. 私 人 物 業 的 市 場 回 報 率 ( 自 1987 年 起 )
16. 住 宅 買 賣 ( 自 2002 年 起 )
17. 非 住 宅 買 賣 ( 自 2002 年 起 )
18. 落 成 量 及 相 關 統 計 數 字

圖 表

1. 各 類 物 業 租 金 指 數 (pdf)
2. 各 類 物 業 售 價 指 數 (pdf)
3. 私 人 住 宅 ─ 較 受 歡 迎 屋 苑 的 售 價 指 數 (pdf)

Reference:

http://www.rvd.gov.hk/tc/property_market_statistics/index.html

2. 房屋署

房屋統計數字

http://www.housingauthority.gov.hk/tc/common/pdf/about-us/publications-and-statistics/HIF.pdf

公營房屋預測建屋量

公屋實質建屋量

3. 運輸及房屋局

私人住宅一手市場供應

http://www.thb.gov.hk/tc/psp/publications/housing/private/pshpm/index.htm

4. HKMA

香港的經濟及金融數據

http://www.hkma.gov.hk/chi/market-data-and-statistics/economic-and-financial-data-for-hong-kong.shtml