【明報專訊】筆者上周六參加由《明報》舉辦的兩場樓市研討會，在研討會開始前，即場向到場讀者進行「舉手式」民調，問有多少人認為未來一年樓價會再上升一至兩成。在座讀者約有六成多舉手；認為樓市會牛皮或升幅小於一成者，則約有三成多。問到有多少人會認為樓價未來一年會下跌，兩場研討會中，一共只有三個讀者舉了手。

一年間 好友由極少數變成多數

筆者即場表示，根據「相反理論」，投資市場若出現一面倒的看法，即人人看好，或是人人看淡，市場便可能接近逆轉或重要調整。澳洲會計師公會本周發表了「2013年香港經濟前景信心調查」結果，該機構上個月訪問了211位來自上市公司和跨國企業的財務及會計專業人士，問他們對樓市前景的看法。71%受訪者認為，明年物業市場會有上升的趨勢，遠高於去年只有9%被訪者認為未來一年樓市會續升。

今次調查又顯示，「磚頭」仍是受訪者的投資首選資產類別：25%受訪者表示明年會增加物業投資，近28%會增加手頭現金，24%則會增加股票投資。

調查反映，專業人士看好香港樓市。短短一年間，看好樓市的人由極少數變成大多數。固然，大眾對樓市信心十足會推動樓價，但如上所述，根據相反理論，太多人一面倒看好也可能是樓市的一種警號。而最近有周刊以「80後樓神教炒樓」為題作報道，是否也反映樓市已過熱？

樓市價量背馳 非只因額印

筆者在研討會為大家「降溫」並不是沒有根據的。一個根據是，過去一年樓價屢創新高，但成交卻是一浪低於一浪。如放諸股市，股價愈升愈高，但成交不斷走低，便會被說成是「乾升」，絕對不是好事情。

當然，有一種解釋是，政府約兩年前推出了額外印花稅阻遏短炒，剛買了樓的業主不會隨便放售手上物業，令到盤源欠缺，成交也跟隨萎縮，並導致業主叫價強硬，令樓價愈升愈有。

但也不要忘記，如「量低」全是因額印造成，那應該是當政策一出，成交量在短時間內直插，然後呈「L」形在低位維持，但現在卻是二手樓市交投一浪低於一浪，樓價一浪高於一浪，兩者出現了大背馳（圖）。

美元未必走弱 通脹可變通縮

其實，現在支持樓市主要有兩大因素：一是過往數年新樓供應量偏低；二是因各國要拯救經濟，於是不斷放鬆銀根，甚至推出量化寬鬆措施（QE），以致息率低企。然而，外圍經濟確實惡劣，而最近國際貨幣基金組織（IMF）更是調低多個國家的經濟增長預測，都是值得加以留意。

同時，雖然市民的供樓負擔比率受惠於低息環境，仍未算高至極危險水平，但也要留意新做按揭的供樓年期大大升高，由約10年前只約供15年多，延長至現時超過25年。將來的經濟環境和樓市如果轉差，市民藉延長供樓年期減低每月供款負擔的彈性也將縮小。

另外，不少分析指出，歐美各國放鬆銀根，會令通脹失控而有利樓價，但香港近年通脹率最高也只升至5％多一點，近月通脹率更是回落。而美元指數去年中見底後，也不見QE令美元偏軟。大眾預期QE會令美元長期偏軟，港元因與美元掛鈎也會偏軟，進而期待資產價格受捧，這可能會是個美麗的誤會。

樓市似每隔15年見頂 小心黑天鵝

根據歷史數據，商品價格大約每30至31年會出現周期頂，而今年至明年中，商品價格便是距離上個一周期頂約31年的時候，則一旦整體商品價格回落，通脹有可能變成通縮？如此，香港樓價又會如何？

事實上，過去半世紀的香港樓市，似乎也出現每隔15至16年的見頂周期，比如1967年發生暴動，15年後的1982年，便是中英談判導致股市和樓價急挫，而再過15年，則是1997年發生亞洲金融風暴之後的樓價暴瀉。然則，1997年之後的15年，便是今天的2012年，會否有樓市「黑天鵝」出現，就讓大家拭目以待吧。

歷史常常重演 1929股災可參考

上周六的樓市研討會上的另一講者為清華大學客席教授蔣匡文。他指出，歷史似乎每每重演，比如近一個世紀前，美國於1929年出現股災和大蕭條後，各國貿易保護主義橫行，而近數年自出現金融海嘯後，各國也在進行貨幣戰爭。當年日本侵略中國東北，現在則「購買」釣魚島令地緣政治變得緊張。

1929年股災後，美股曾出現大反彈後再急跌，直至第二次世界大戰才真正走出谷底。而在2007金融海嘯後，美股也大跌，現在重返高位，則最後會否又大挫，甚至各國一樣因經濟及政治問題發生戰爭？若是，則往後數年，不排除全球股市和經濟環境會變得風高浪急，樓市也可能會受影響。

撰文﹕陸振球

香港的住戶收入分布對樓價的影響

從收入份布可以分析收入對樓價走勢支持和負擔能力, 另外, 亦可了解不同行業和職能的收入狀況。


工作人口（不包括外籍家庭傭工）的每月主要職業收入中位數:
二零一一年為12,000元 (2011 vs 2006 大幅上升20%)
二零零六年的10,000元

從事經濟活動的家庭住戶每月收入中位數（不包括外籍家庭傭工）:
二零一一年的24,500元 (顯著增加22.5%)
二零零六年的20,000元


住戶收入明顯增加, 低息環境(2.15%)以致供樓成本相比走97年(12%)低很多, 而且與97年的經濟環境和很多方面與現在也有很大分別，所以不能相提並論：


97年供樓利率為12%，現時供樓利率約為2.15%。以相同樓價200萬供30年計算，97年月供$14400，本金$400利息$14000，而現時月供約$5280，本金$2771利息$2508。若以相同供樓能力計算，以97年有能力供200萬樓的人，現在可供約545萬的物業。如果計入家庭月入中位數比起15年前高了30%以上, 當年能供200萬樓的人(以前能供$14400, 現在能供$14400x1.3=$18700), 即是現在能供710萬的樓。



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政府統計處公布香港住戶收入分布的研究結果
(2012 年 6 月 18 日)


政府統計處於今日（六月十八日）出版的《主題性報告：香港的住戶收入分布》內發表香港住戶收入分布的研究結果。有關研究運用了二零一一年人口普查及以往人口普查／中期人口統計的資料進行分析，其中亦特別提及政府在稅務及社會福利方面的政策對住戶收入重新分布的影響。

堅尼系數1

根據香港住戶收入分布的研究結果，在二零一一年香港的堅尼系數（按除稅及福利轉移後住戶每月收入計算）是0.475，與二零零六年的水平相同，但輕微高於二零零一年的0.470。若只集中分析從事經濟活動的家庭住戶2（這些住戶是香港職業收入的主要來源），相關的堅尼系數在二零一一年為0.430，稍低於二零零一年及二零零六年的0.436。

由於政府在稅務及社會福利方面的政策對住戶收入重新分布有着整體性的影響，按除稅及福利轉移後住戶每月收入（即考慮稅務和社會福利效應後的住戶收入）計算的堅尼系數能更有意義地量度香港收入差距的整體情況。

比較分別按除稅及福利轉移後住戶收入及按原本住戶收入計算的堅尼系數，能量度政府所推行的政策在減低香港收入差距的幅度及成效。堅尼系數在二零一一年相關的減幅為0.062，反映透過稅務和社會福利將收入由收入分布的上端重新分配至收入分布的下端能有效地收窄收入差距。二零零一年和二零零六年的減幅分別為0.055和0.058。與二零零一年和二零零六年相比，收入重新分布的政策在二零一一年有着更大的影響，這與政府隨着時間在福利、教育以及醫療的支出有所增加的情況一致。

收入差距隨着時間擴闊的另一個重要因素是香港社會經濟和人口的轉變。由於人口持續老化，在二零零一年至二零一一年期間，非從事經濟活動的家庭住戶3大幅上升48.3%，若按所佔百分比計算，則由二零零一年的13.9%增加至二零一一年的17.9%。在這類住戶中，43.6%為所有成員均在六十五歲或以上的長者住戶，他／她們主要是退休人士，並沒有職業收入，其住戶每月收入中位數(不包括外籍家庭傭工)（4,320元）自然較全香港所有家庭住戶中位數（20,200元）為低。

因此，非從事經濟活動的家庭住戶日益增加，自然而然令香港收入差距有所擴闊。為使分析更具意義，我們亦有計算從事經濟活動的家庭住戶的堅尼系數。在二零一一年，從事經濟活動的家庭住戶的堅尼系數(按除稅及福利轉移後住戶收入計算)是0.430，與二零零六年的0.436相比為低，並且亦顯著低於所有家庭住戶的0.475。

此外，小型住戶的數目和比例隨時間增加。平均住戶人數由二零零一年的3.1人下跌至二零零六年的3.0人，然後進一步跌至二零一一年的2.9人。由於住戶收入與住戶人數有着密切的關係，小型住戶的日益增加亦會影響收入水平的整體趨勢以及其分布。

因此，按人口平均除稅及福利轉移後住戶每月收入編製的堅尼系數，能反映扣除住戶人數的人口變化後收入差距的更真實情況。在二零一一年，所有家庭住戶的有關堅尼系數為0.431，而從事經濟活動的家庭住戶則為0.413。

若一併考慮政府在二零一一年實施的一次性紓緩措施的影響，相關的堅尼系數會進一步分別下降至0.414和0.399。

職業收入和住戶收入分布

研究亦顯示在二零一一年，職業收入為收入的主要來源，家庭住戶收入的85.7%是從職業收入而來的，這與二零零六年的情況大致相若。工作人口（不包括外籍家庭傭工）的每月主要職業收入中位數在二零一一年為12,000元，與二零零六年的10,000元相比大幅上升20%。經考慮價格變動後，實質升幅則為3.5%。

若以十等分組別作進一步分析，二零一一年的第一個、第二個以及第三個十等分組別（職業收入的最低30%的工作人口，不包括外籍家庭傭工）的職業收入中位數與二零零六年相比分別增加了19.3%、26.3%和14.3%。按實質計算，第一個和第二個十等分組別同時期亦分別上升3.0%和8.9%，而第三個十等分組別則輕微下跌1.4%。然而，值得注意的是，工作時數較短的兼職工人某程度上會影響每月職業收入的分布，尤其是對低收入組別而言。

另一方面，住戶每月收入中位數（不包括外籍家庭傭工）由二零零六年的17,100元增加至二零一一年的20,200元，增幅為18.1%。然而，這樣的比較會明顯受到這期間的人口和住戶組合的變化影響，特別是由於人口老化而導致低收入或甚至沒有收入的非從事經濟活動的家庭住戶大幅增加。

因此，更為有意義的分析是集中於從事經濟活動的家庭住戶的收入變化。其住戶每月收入中位數（不包括外籍家庭傭工）由二零零六年的20,000元顯著增加22.5%，至二零一一年的24,500元。按實質計算，相關的加幅為5.7%。若以十等分組別作分析，所有十等分組別的住戶收入中位數均錄得雙位數字的增長，而大多數十等分組別在扣除通脹的因素後，其實質的中位數都有明顯升幅。

評論

政府發言人表示，二零一一年所有住戶按除稅及福利轉移後住戶收入計算的堅尼系數與二零零六年比較，維持平穩，而從事經濟活動的家庭住戶的堅尼系數，則由二零零六年的0.436下降至二零一一年的0.430。政府發言人指出，在強勁的經濟及勞工市場的環境下，加上二零一一年五月實施的法定最低工資，收入較低人士的就業和收入情況均有明顯改善。再加上政府在房屋、醫療、教育和社會福利方面的各項政策，均有助進一步增加基層工人的可供支配收入和改善其生活質素，從而減弱香港收入差距的上升趨勢。

政府發言人同時指出，稅務及社會福利在住戶收入再分布上擔當重要角色。這些措施合共使堅尼系數在二零一一年減少0.062，減幅比2006年（0.058）及2001年（0.055）為大。2011年的較大減幅，反映了政府的政策在縮窄收入差距的力度和成效方面，隨時間有所增加。

在扣除人口變化（如住戶人數減少）的影響後，從事經濟活動的家庭住戶相應的堅尼系數較低，在二零一一年為0.413。若把政府在二零一一年所提供的一次性紓緩措施的影響也計算在內，堅尼系數會再進一步下跌至0.399。

整體來說，若比較使用類似計算方法的堅尼系數，香港的堅尼系數與其他城市國家經濟體系或大城市（如紐約及華盛頓）相若，亦較新加坡為低。

不過，政府發言人表示，絕不會滿足於目前的情況。政府會繼續盡力協助基層及密切監察他們的情況。由於經濟持續增長是提高整體生活水平的關鍵，政府會繼續改善營商環境和促進經濟增長，以創造就業機會；並且會繼續投資於教育、培訓和再培訓，以提高工人的競爭力和向上流動性，以及考慮適當的稅務和社會福利政策。



其他資料

附表展示二零零一年、二零零六年及二零一一年的各項堅尼系數。

用戶可以在政府統計處的「香港統計數據書店」網站（http://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/sp170_tc.jsp?productCode=B1120057）免費下載《主題性報告：香港的住戶收入分布》。


1. 堅尼系數是一個普遍為其他經濟體系用以分析收入差距的量數，而本報告書中亦就堅尼系數作詳細分析。堅尼系數的數值介乎0和1之間。一般來說，堅尼系數的數值愈大反映差距程度愈大。
2. 從事經濟活動的家庭住戶是指家庭住戶內除外籍家庭傭工外至少有一名其他成員從事經濟活動。
3. 非從事經濟活動的家庭住戶是指家庭住戶內所有成員除外籍家庭傭工外皆非從事經濟活動(例如料理家務者、退休人士及十五歲以下人士) 。



PowerPoint:
http://www.census2011.gov.hk/pdf/press%20briefing_income_(201206018)_final_ppt.pdf

Detailed report
http://www.census2011.gov.hk/pdf/household-income.pdf