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2010年8月2日 星期一
王先生今年34歲，月入1.2萬元，在扣除每月必要開支後，尚餘6,000元盈餘。此外，王先生有30萬元儲蓄，他希望以此儲蓄作首期，買入物業自住或作投資之用。他想知道自己是否負擔得來，並問置業自住或將物業出租，兩者風險分別有多少。
其實，以王先生的月入和儲蓄狀况，他的資產值未算相當充裕。他必須留意，倘承做七成以上的按揭，需要為按揭保險付費，有關開支加上經紀佣金，實際支出並不少。因此，即使他有30萬元的儲蓄，並不代表他可以用盡作300萬元物業的一成首期。筆者就以30萬元作上限為王先生計算，估計他最多可負擔約190萬元的物業。倘王先生買入190萬元之物業，撇除19萬元的一成首期開支，按揭保險費、經紀佣金和律師費等開支共約10萬元。計及首期和其他開支，差不多就是他可負擔的上限。
買樓收租 涉及問題多
倘以190萬元的樓價為上限，王先生或可考慮一些新界區屋苑。以此預算，料可買入一些兩房間隔的細單位上車盤，估計該類單位可以6000至7000元承租，租金回報估計約4至5厘（租金回報率=每年租金收入÷物業成交價）。倘王先生打算買樓作投資用途，應考慮此租金回報水平是否滿意。
至於出租物業的風險，包括加息、樓價下跌和遇到租霸等。首先，加息會影響供樓負擔，現時香港正處於低息環境，按揭息率低至1厘以下，但倘未來經濟復蘇、通脹重臨，則香港有機會跟隨外圍加息，尤其是美國 和中國。以樓價190萬元為例，倘承做九成按揭，供款期30年，若按揭息率為1厘，每月供款為5500.04元；若按揭息率為2厘，每月供款將升至6320.49元，每月供款增加約820元，最重要的是後者供款已超越王先生的每月盈餘。
業主亦怕遇到租霸。租霸是指一些經常未能準時繳交租金的租客，倘遇上租霸，除會影響業主的租金收入，亦有可能造成單位的不必要損耗。此外，業主亦要負責單位的結構維修和折舊等問題，有關開支亦難預算。撇除上述的風險，業主買樓還有機會遇到樓價下跌的風險。
倘加息超負擔
相反，倘王先生計劃將物業留來自住，則至少不需要面對租霸的問題，不過樓價下跌和加息等風險因素仍然存在。
其實，筆者不知道王先生想置業的原因，如想訓練獨立生活，實屬無可厚非，但他要注意離家獨居，所有開支均要獨力承擔，有機會一闊三大，令每月開支大增。如王先生當置業是一種投資，則他應考慮有關租金回報是否滿意。其實，以王先生的個案，置業預算不多，若想為儲蓄增值，可以考慮其他的投資計劃，例如買賣股票或基金。
倘王先生考慮其他投資方法，可先扣除6個月的開支作備用現金，餘額約26萬元用作一筆過投資，至於每月6000元剩餘則可用作增加投資本金。以中風 險的投資組合計算，假設年回報為8%，則上述的26萬元和每月的6000元投資，在10年後約值166萬元。
筆者再推算出租物業方面的收入。倘租金收入以每年4%的幅度上升，則10年共收租約97.1萬元，但其間的物業按揭利息開支為14.6萬元，實質淨收入為82.5萬元。其時王先生尚欠約120萬元之樓按供款，倘樓價無升跌，則上述租金回報和物業資產值（扣除未償還貸款）合共約152.5萬元。以此看來，兩種投資的回報相若，惟樓價的下跌風險、轉租客的收入真空期，以及維修保養等因素還未計算在內。
月供基金目標年回報8%
當然，任何投資都有風險，買賣股票或基金亦有其風險因素存在，王先生宜好好衡量自己的風險接受水平，才考慮選擇哪一種投資工具。不過，物業是一筆過的投資，好處是情况再差，物業也可留來自住，主要風險則是投資過於單一；相比之下，月供基金可一籃子買入不同市場的不同股票或債券，同時以月供方式分散高追的風險。
若王先生有興趣月供基金，並假設可承受中度投資風險，他可考慮買入30%亞洲股票基金、15%拉丁美洲基金、40%環球債券基金和15%農產品基金，目標回報約8%。整個投資組合包括亞洲和拉美地區，同時包括股票、債券和商品等投資工具，能做到有效分散投資風險。至於詳細的投資情况，則可向專業的理財顧問查詢。
凱基證券亞洲助理副總裁 鄧紀茵
來源: 《明報》
