现金流游戏-富爸爸教你如何金融投资:股票、房地产、企业投资、基金
現金流101 是棋盤遊戲型式的財商教育工具，由羅伯特·T·清崎（《富爸爸，窮爸爸》的作者）根據傳統地產大亨的紙板遊戲，融合他的老鼠賽跑的財商邏輯設計而成。這個遊戲的焦點是當一邊增進財務知識以及強調會計的必要本質的同時，可以在免於實際風險的狀況下教導玩者習得投資的概念：如何讓錢為自己工作。
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http://www.hk-pub.com/forum/viewthread.php?tid=3425404
2011年7月27日 星期三
2011年7月12日 星期二
買樓致富 49歲退休的林本利﹕ 樓價已偏高 現入市「嘥氣」
能提早「退休」，然後做自己喜歡的事，相信是不少人的理想，但前提是能夠做到財務自由，不要為退休後的生活和開支發愁。理工大學會計及金融學院前副教授林本利，因有感大學教育走向商業化，以年僅49歲之齡，毅然退休，並開辦非牟利的教育中心兼任校監，繼續為作育下一代而努力。林坦言，只要投資有道，大部分人都可以達到財務自由，他過去投資一直以物業為主，認為「磚頭」屬穩陣而回報不俗的投資工具，但直言現階段樓價已偏高，並非入市買樓的時候。
林本利認為，是否擁有物業對財務自由很重要，因自己已有多個物業，不但自住無憂、亦享有穩定的租金收入，故離開20多年的工作崗位亦無問題。
他又指出，要保障退休後資產和收入的購買力不被蠶食，投資項目最好能與通脹掛鈎，除了股票外，物業價格和租金收入，便是與通脹關係密切的工具，他六成的資產便是持有物業，其餘的四成，原來是股票與外幣、存款與債券、股票掛鈎票據，各佔三分之一，但金融海嘯之後，已不再投資股票掛鈎票據。
磚頭掛鈎通脹 減退休風險
他又指出，「磚頭」除了可以抗通脹外，還有其他好處，包括可以自住或提供租金收入，另外有槓桿作用，且流通性不高，不會引誘短線炒出炒入，反而能令大家長線持有升值。
林本利教路，要掌握買賣物業的時機，主要看兩大因素，一是其他人的負擔能力，二是以長期按揭利率5厘作供樓標準，看看是否供得起，當然也要看入市時的租金回報是否合理。
林一向唔熟唔買，除早年住在鴨脷洲漁安苑居屋，當90年代初海怡半島開售時，便一直專注投資該屋苑及附近物業，最初只是購入作自住用途，及至2004年因樓價抵買，決定入市投資，包括以586萬元購入碧瑤灣單位，以實用面積1360方呎計，呎價僅4309元；其後又多次買賣海怡半島單位，新近沽出的高層F室，更是以創新高呎價售予內地客，持貨5年漲價近1倍。他表示，投資物業帶來穩定的收入，不過買賣不宜太頻繁，因交易成本高昂。
林現時除了仍有一個海怡單位作收租，另有4個是自己及家人作自住，並擁有北角榮馳商業大廈兩層作非牟利的教育中心。
中原指數逾百點 樓市或見頂
隨着中原城市樓價指數（CCL）持續急升，近日更高逾100點水平，樓市顯得極不健康，他認為有見頂回落的風險。「過去物業的資產值已升唔少，加上市場關注各地政府如何退市，樓市已醞釀向下徵兆」，他認為樓市暗湧已率先在一手樓銷售中反映，因發展商提供的付款計劃，涉及不同程度的回贈安排，變相減價推銷。
「依照歷史數據，通脹與樓價關係密切升，但主要是看通脹預期，反而樓價往往先於通脹見頂或見底。另外，一般來講，股市見頂又通常早過樓市。」如1997年時股市先見頂，數月後樓價才摸頂，而2003年SARS時也是股市先見底，樓市其後才觸底回升；2007年亦然，股市率先見30000多點高位，其後樓市屆2008年才調整；去年股市於25000點高位掉頭，他估計樓市近幾月亦有機會見頂，所以現階段入市投資可謂「嘥氣」。
林本利指已減磅沽出手頭兩個收租單位，包括碧瑤灣以及當時創新高價沽出的海怡半島，「有印度人及內地人願意高價向我買，咁咪賣畀佢囉，反正我都有打算出貨」，他指自己持貨能力頗高，非出售物業不可。被問到自住物業以外，只有一個收租物業的投資者應如何自處？他指要視乎財務能力，估計樓價會有約兩成的下跌空間，但未必出現大調整。「如果只有一層物業的，更要慎重考慮，因為高位沽貨未必可以買得番。」
市場風高浪急 資金可泊公用股
事實上，林也承認並非摸頂或摸底的專家，往往入市後樓市可能仍微跌，也曾沽出單位後樓價仍續升兩至三成，但因穩陣的性格，寧避風險，不希望賺最後一塊錢，不會堅持在樓市最高位才沽貨。
林本利指出，在投資市場風高浪急之時，不妨將資金轉移至中電（0002）、電能（0006）一類公用事業股上，在利潤管制協議下，投資上述公司變相享有利潤保障，可以此作有效的避險工具。而領匯（0823）一類穩健的房地產信託基金（REITs）亦可考慮。
2011年7月11日 星期一
2011年7月9日 星期六
買樓十大誤解！
這位作者, 一次過可以了解十個買樓的問題, 讓大家可以細心思考, 一同學習.
1. 我可以係跌市買樓
一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。
2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。
補充：
有人質疑為何要用過去30年的升幅去推論未來30年，並表示香港的經濟發展已到頂，沒有可能重覆過去30年的升幅。
首先要搞清楚一樣野，就係物價的上升和經濟的發展不一定有直接的關係，事實上香港今天的經濟規模雖然比1980年時大，但沒有大20倍那麼多(我指實際上，不是數字上)。「物價上升=經濟發展」背後，最重要的因素是「金錢的產量是按經濟發展的需要而增加」，例如10個人的勞動力產生了10件衫，社會就按這10件衫的價值(假設每件$10)製造$100的貨幣，分配給付出勞動力的10個人。社會因為有新增的價值(10件新衫)才去製造貨幣，因此「物價上升=經濟發展」。
但現實是殘酷的。自從上世紀70年代美國單方面脫離金本位後，全球的貨幣逐一跟隨，今時今日世界上所有的貨幣背後均沒有實物支持，純依靠政府的信用進行發行。貨幣脫離了黃金的約束後，製造貨幣可以和經濟發展完全脫勾，經濟好時固然可以加印貨幣，經濟差時更加要印。全世界現時在「沒有新增價值」的情況下，卻可以以火箭升空的速度加印貨幣，結果是經濟沒有大幅發展，物價卻大幅上升。製造貨幣的特權階級成為社會的大贏家，製造實物的勞動者卻被社會嚴懲，扭曲了世人的價值觀。衡量一個人的價值，不是看這個人能為社會作多大的貢獻，而是看這個人能夠從社會奪取的資源有多少。
貨幣脫離金本位30多年，因此過去30年的樓價走勢絕對有參考價值。坦白說，今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%，已經是非常幸運。
3. 遲早會加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！
4. 供30年樓係樓奴
我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆
5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息，亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。
6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結論：先講資格，後談質素
7. 炒家炒高樓價
錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價
8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、 大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、 大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、 業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、 被發展商食盡溢價的一手樓
二、 業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、 入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。
9. 以外幣代替房地產作為儲蓄保值工具
QE配合部份準備金制度，令美元的流通量大幅增加，其他貨幣相對美元因此出現顯著升值。身邊有不少朋友考慮將港元兌換成人民幣或澳元搏升值。
首先，我不反對將手頭持有的少量現金換成外幣對沖港幣貶值。但若果手頭持有數十萬至數百萬港幣，樓與外幣2擇其一，則一定是選擇磚頭實物。
QE是聯儲局在帳簿上無中生有數以千萬億計的美元，其好處有四：
1. 刺激美國本土消費市場，改善失業，這個是官方解釋
2. 用貶值後的美元償還美國國債，借10蚊還7蚊，淨賺3蚊
3. 削弱以美元作儲備的國家之國力，尤其是與美國有大額貿易順差的國家，如中國
4. 增強本國出口的競爭力，尤其農產品
顯而易見，美國以外的國家為保出口貿易與及國家的整体經濟，必須參與印銀紙遊戲令本國貨幣貶值。澳元、人民幣和美元一樣正在不斷印銀紙，盡可能維持現有的美元匯率，由於澳元、人民幣不斷增加貨幣流通量，令本土物價上漲，坊間因而指控美國「輸出通脹」。澳元、人民幣及其他貨幣正在不斷印銀紙，不斷貶值是鐵一般的事實，香港人之所以會產生澳元升、人民幣升值的感覺，是因為美元港元的貶值速度更快。任何一個中國、澳洲的老百姓，在這一刻都會感到自己的貨幣在本國內的購買力越來越低，通脹猛於虎！
澳元、人民幣等貨幣雖然在近期相對港幣有顯著大額升幅，但相對實物例如物業甚至日用品，澳元和人民幣同樣是不斷貶值。將身家投放在澳元和人民幣，只不過是由一條賊船跳去另一條，到最後即使外幣有所斬獲，對實物的購買力無可避免一定會下跌，因為貨幣的供應增加速度遠超實物的生產速度。因此，我是極其反對賣樓買外幣的投資方法。但我要強調一點，人在社會生存一定要有一點現金，購買貶值速度較低的外幣作對沖我是贊成的。我所反對的是以外幣作為主要投資/儲蓄工具。
香港使用人民幣作為儲蓄工具還有一個嚴重問題，就是日限提款2萬元的限制。即使你在滙豐、恆生、渣打、中銀、東亞……等10間銀行各開一個人民幣戶口，提款或轉移100萬仍需時5個工作天。顯而易見，對香港人來說，以人民幣作為大額儲蓄貨幣現時仍然是不可行的。
10. 中國富豪的資金會徹離香港
要分析中國富豪為何在香港買樓買股，就一定要明白中國的國情。在中國要發財，一定要有人脈關係，所謂「關係」，說穿了其實是利益輸送，行賄送禮送女人。這些行為雖然是中國商界的基本功，但名義上其實是犯法的。在中國要發財而又出於污泥而不染，基本上是沒有可能，所有人都有犯法，甚至應說所有人都必須犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治，都會怕有朝一日自己會變成第二個黃光裕或周正毅，突然有一天被人上門抄家，家財盡失，瑯璫入獄。財產只要仍在中國國內，都會有被完全充公的可能，為保獲家產，富豪必須將生意運作以外的錢偷運到境外(走資也是非法的)，日後即是不幸在中國被抄家，仍然可以有資金行賄購買自由。否則一旦成為一無所有的階下囚，則一定永不超生。
因此，中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港買樓買股，你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱，只要香港的法制仍健全，行政司法仍獨立於中國大陸，中國富豪的資金是不會離開香港的。(國內同胞如欲轉載，請自行和諧)
補充：來香港買樓的大陸人，不限於億萬富豪。根據我所認識的國內朋友的親身經驗(100%真實冇吹水，我甚至有陪同睇樓)，一些身家數百萬的小康之家，為求孩子能有香港身份證，又或者想追仔避開城管打胎，都會在大西北、北區購買低價物業作「生仔屋」給老婆養胎。這些生仔屋在完成任務後都會留在香港放租，不會變賣徹資，因為國內同胞不分貧富，都相信香港的法治精神能夠保障他們的財產擁有權。很多一日投訴到黑的香港人其實生在福中不知福。
後記：市場會嚴懲睇錯市既人，若果你覺得我的觀點係錯的話，就讓市場去懲罰我，同樣，閣下若果睇錯市，必須要有被市場嚴懲的心理準備。補充一點，沒有自住樓的租客，你們現時正在被市場懲罰，反不反省是你們的自由。
轉貼：http://finance.discuss.com.hk/viewthread.php?tid=13408120&extra=page%3D1
1. 我可以係跌市買樓
一再強調，大跌市時雖然樓價平，但買樓第一炮所需的資金唔會按比例大幅減少。大跌市為何會出現？因為有大量業主賤價割愛。為何賤價都要賣俾你？因為冇水。冇水點解唔問人借？因為銀行閂水喉。大家必須記住，大跌市的出現，一定配合銀行閂水喉。如果好似而家咁，打2個電話就借10萬，點解要賤賣層樓俾你？因此，在大跌市時買樓，你必須有心理準備估唔足價，同埋連7成都做唔到。例如200萬跌剩100萬，但銀行只肯估80萬，兼只肯做6成，那麼你就要嘔52萬。如果你係諗住用10萬經MC上呢個100萬盤，可以返屋企訓覺。
還有，要係大跌市時買平樓，你要有好多現金。我強調係現金，唔係股票或其他需要變賣既資產，因為你既股票係大跌市時一樣會下調。
估價8折做6成，係非常樂觀保守的估計數字，事實上，在08金融海潚時，部份銀行在簽按揭契前突然終止申請，1成會都唔俾上既個案真係發生過。另外，除非閣下係公務員，否則在大跌市時好難保証收入不會下跌。
結論：你需要持有目標樓價50%以上的現金。
2. 樓價一定會下跌
樓價在短期內有上落是事實，但另一個更重要既事實係，以30年為觀察期的話，樓價只會上升不會下跌！03沙士價是香港近十年最低價，美孚的03呎價約為1600，但1600這個賤價仍然係美孚入伙價的10多倍！事實上，某時期的低價，通常都會比上一個時期的高價還要高。等樓價爆破的朋友，要有心理準備爆破後的樓價和今日的價其實差不多。
因此，如果你係用家，諗住長住20~30年，只要供款係能力範圍內，就算97年買樓一樣冇問題，因為樓價升跌不會影響你一早已計劃好既供款，20年後樓價一定會超過買入價(請對比1983及2003的樓價)。
結論：以20~30年長線睇，樓價一定升。短期升跌只係為炒家而設。
補充：
有人質疑為何要用過去30年的升幅去推論未來30年，並表示香港的經濟發展已到頂，沒有可能重覆過去30年的升幅。
首先要搞清楚一樣野，就係物價的上升和經濟的發展不一定有直接的關係，事實上香港今天的經濟規模雖然比1980年時大，但沒有大20倍那麼多(我指實際上，不是數字上)。「物價上升=經濟發展」背後，最重要的因素是「金錢的產量是按經濟發展的需要而增加」，例如10個人的勞動力產生了10件衫，社會就按這10件衫的價值(假設每件$10)製造$100的貨幣，分配給付出勞動力的10個人。社會因為有新增的價值(10件新衫)才去製造貨幣，因此「物價上升=經濟發展」。
但現實是殘酷的。自從上世紀70年代美國單方面脫離金本位後，全球的貨幣逐一跟隨，今時今日世界上所有的貨幣背後均沒有實物支持，純依靠政府的信用進行發行。貨幣脫離了黃金的約束後，製造貨幣可以和經濟發展完全脫勾，經濟好時固然可以加印貨幣，經濟差時更加要印。全世界現時在「沒有新增價值」的情況下，卻可以以火箭升空的速度加印貨幣，結果是經濟沒有大幅發展，物價卻大幅上升。製造貨幣的特權階級成為社會的大贏家，製造實物的勞動者卻被社會嚴懲，扭曲了世人的價值觀。衡量一個人的價值，不是看這個人能為社會作多大的貢獻，而是看這個人能夠從社會奪取的資源有多少。
貨幣脫離金本位30多年，因此過去30年的樓價走勢絕對有參考價值。坦白說，今後貨幣的貶值速度能保持30年只跌95%，已經是非常幸運。
3. 遲早會加息
講得呢句說話，即係話而家息平。係人都知遲早會加息，但重點係息口仲平既時候你還左幾多本金？房貸好公道，本金少左，息會按比例減少，係低息環境下你可以好輕易就還幾十萬本金。即使加息，對你的實際影響極微。
結論：趁息平多還本金，點會怕加息！
4. 供30年樓係樓奴
我寫包單，講得出呢句說話既人學歷不會超過小學6年級。世界上所有銀紙現在均以每30年跌95%的速度貶值，簡單來說，30年後港幣的購買力，和現在的日圓差不多，即是說，今日我借港幣100萬，還到第30年就變左100萬yen。當然，中途你係有不斷供款，但你每期供款的購買力都會貶值，變相你可以用貶值後的貨幣購買未貶值的資產。幻想一下你可以用今日既身家，坐時光機回到1980年買當時既樓。因此，30年的供款期內，供款壓力係會越來越低，因為你的債項不斷貶值。頭10年是最艱苦困難的，中間10年可以有閒錢去下旅行，後10年供款比飲茶錢還要低。
結論：供樓係會越來越輕鬆
5. 唔買樓可以租
供樓壓力會隨時間減弱，因為你用未來貶值後的錢，去還今日未貶值的錢。但租金就相反，你一定要用當時的錢去還當時的錢，即是說，當供款金額固定下來，租金卻係會隨時間不斷上升，例如貨幣每30年下跌95%，租金就會同樣以每30年升20倍的速度上升。當然，這是假設沒有加息。但即使有加息，亦不見得租樓會有著數，因為業主會按成本加租，冇死錯人。
租樓的另一個問題係，你和業主的財富差距越拉越大，假設今天你和業主身家都係100萬，租了2年樓洗左20萬，你的身家變成80萬，業主就120萬，差距係40萬，亦即你現有身家的一半。當然，你投資有道，可以用呢80萬本金賺超過40萬，則另作別論。但假如你唔投資，純做租客，你會白白將日後入市上車既資金送俾業主。租金回報5厘知唔知即係點解？即係話你租20年的話，你就送左層樓俾業主。多謝夾承惠。
結論：年輕人應該同阿媽住，省回租金支出。要2人世界可以租時鐘。
6. 生活質素唔可以妥協
好多人唔接受舊樓、單幢樓、大西北，話唔會為上車而降低生活質素。請讓本人告訴你一個殘酷的事實，如果你的能力只能買舊樓、單幢樓、大西北，你冇資格講質素。如果你係打工仔，每日可以係屋企既清醒時間唔會超過6小時，有乜質唔質素？訓到朝早11點，然後先考慮今日返唔返公司打點一下，呢d就叫質素。
結論：先講資格，後談質素
7. 炒家炒高樓價
錯！實際係「買家買高樓價」。冇炒家唔代表用家會平賣俾你，有人肯接炒家貨，代表炒家有眼光，估計到未來樓價有水位，係先有購買力後有炒家。其實有買過樓都會知，買炒家貨好買過用家貨，議價空間比用家盤大，因為炒家係做生意，計好個ROI唔怕平少少賣俾你，但用家就皇帝女唔憂嫁，大不了住多2年先賣。再者，炒家買完一定賣，穩定供應，用家就有入冇出，炒家有時反而會有調低樓價的平衡功能。
結論：自願的價就係市價
8. 市區樓抗跌力強
抗跌力是大跌市時業主繼續供款的能力，因此，以下類別的物業抗跌力一定強：
一、 大部份業主已供斷的屋苑(沒有供樓壓力)
二、 大部份業主的買入價都很低(供樓壓力極低)
三、 業主真係好有錢(沒有收入壓力)
因此，老牌屋苑(第1類)、新界100萬上下的物業、半山豪宅的抗跌力一定高，其中半山豪宅最強。而老牌屋苑如太古城、美孚新村都位於市區，故產生抗跌力強的假象。
以下物業抗跌力最弱：
一、 被發展商食盡溢價的一手樓
二、 業主多數是高收入打工仔(一旦失業很難在短時間內找到同樣人工的工作)
三、 入伙日期接近爆破日期的物業
此三項條件可以同時出現。
9. 以外幣代替房地產作為儲蓄保值工具
QE配合部份準備金制度，令美元的流通量大幅增加，其他貨幣相對美元因此出現顯著升值。身邊有不少朋友考慮將港元兌換成人民幣或澳元搏升值。
首先，我不反對將手頭持有的少量現金換成外幣對沖港幣貶值。但若果手頭持有數十萬至數百萬港幣，樓與外幣2擇其一，則一定是選擇磚頭實物。
QE是聯儲局在帳簿上無中生有數以千萬億計的美元，其好處有四：
1. 刺激美國本土消費市場，改善失業，這個是官方解釋
2. 用貶值後的美元償還美國國債，借10蚊還7蚊，淨賺3蚊
3. 削弱以美元作儲備的國家之國力，尤其是與美國有大額貿易順差的國家，如中國
4. 增強本國出口的競爭力，尤其農產品
顯而易見，美國以外的國家為保出口貿易與及國家的整体經濟，必須參與印銀紙遊戲令本國貨幣貶值。澳元、人民幣和美元一樣正在不斷印銀紙，盡可能維持現有的美元匯率，由於澳元、人民幣不斷增加貨幣流通量，令本土物價上漲，坊間因而指控美國「輸出通脹」。澳元、人民幣及其他貨幣正在不斷印銀紙，不斷貶值是鐵一般的事實，香港人之所以會產生澳元升、人民幣升值的感覺，是因為美元港元的貶值速度更快。任何一個中國、澳洲的老百姓，在這一刻都會感到自己的貨幣在本國內的購買力越來越低，通脹猛於虎！
澳元、人民幣等貨幣雖然在近期相對港幣有顯著大額升幅，但相對實物例如物業甚至日用品，澳元和人民幣同樣是不斷貶值。將身家投放在澳元和人民幣，只不過是由一條賊船跳去另一條，到最後即使外幣有所斬獲，對實物的購買力無可避免一定會下跌，因為貨幣的供應增加速度遠超實物的生產速度。因此，我是極其反對賣樓買外幣的投資方法。但我要強調一點，人在社會生存一定要有一點現金，購買貶值速度較低的外幣作對沖我是贊成的。我所反對的是以外幣作為主要投資/儲蓄工具。
香港使用人民幣作為儲蓄工具還有一個嚴重問題，就是日限提款2萬元的限制。即使你在滙豐、恆生、渣打、中銀、東亞……等10間銀行各開一個人民幣戶口，提款或轉移100萬仍需時5個工作天。顯而易見，對香港人來說，以人民幣作為大額儲蓄貨幣現時仍然是不可行的。
10. 中國富豪的資金會徹離香港
要分析中國富豪為何在香港買樓買股，就一定要明白中國的國情。在中國要發財，一定要有人脈關係，所謂「關係」，說穿了其實是利益輸送，行賄送禮送女人。這些行為雖然是中國商界的基本功，但名義上其實是犯法的。在中國要發財而又出於污泥而不染，基本上是沒有可能，所有人都有犯法，甚至應說所有人都必須犯法。中國的富豪心知肚明中國是人治不是法治，都會怕有朝一日自己會變成第二個黃光裕或周正毅，突然有一天被人上門抄家，家財盡失，瑯璫入獄。財產只要仍在中國國內，都會有被完全充公的可能，為保獲家產，富豪必須將生意運作以外的錢偷運到境外(走資也是非法的)，日後即是不幸在中國被抄家，仍然可以有資金行賄購買自由。否則一旦成為一無所有的階下囚，則一定永不超生。
因此，中國的富豪千山萬水把以千萬計的現金偷運到香港買樓買股，你要他把錢送回中國即是要他的命。香港是中國富豪的保險箱，只要香港的法制仍健全，行政司法仍獨立於中國大陸，中國富豪的資金是不會離開香港的。(國內同胞如欲轉載，請自行和諧)
補充：來香港買樓的大陸人，不限於億萬富豪。根據我所認識的國內朋友的親身經驗(100%真實冇吹水，我甚至有陪同睇樓)，一些身家數百萬的小康之家，為求孩子能有香港身份證，又或者想追仔避開城管打胎，都會在大西北、北區購買低價物業作「生仔屋」給老婆養胎。這些生仔屋在完成任務後都會留在香港放租，不會變賣徹資，因為國內同胞不分貧富，都相信香港的法治精神能夠保障他們的財產擁有權。很多一日投訴到黑的香港人其實生在福中不知福。
後記：市場會嚴懲睇錯市既人，若果你覺得我的觀點係錯的話，就讓市場去懲罰我，同樣，閣下若果睇錯市，必須要有被市場嚴懲的心理準備。補充一點，沒有自住樓的租客，你們現時正在被市場懲罰，反不反省是你們的自由。
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王震宇：買樓跟著基建走 - 買樓四大因素﹕淨租金收益率、經濟前景、基建及供應
買樓四大因素﹕淨租金收益率、經濟前景、基建及供應
淨收益率 = 租金回報 - 按息 (即係正現金流)
收益率能高過按揭息率，樓價便有支持
若淨收益率愈來愈差，甚至變成負數，就開始沽出。
-----------
有「樓市大好友」之稱的瑞銀房地產研究部前主管王震宇，經常在接受訪問時預測樓市，或者批評港府的房屋政策。今次，我們請他分享一下買樓心得。他說買樓必要考慮四大因素﹕淨租金收益率、經濟前景、基建及供應(詳見附圖)。談到買樓的心水地區，他說應該沿基建走，香港的西面會比東面佳。
淨收益率 = 租金回報 - 按息 (即係正現金流)
收益率能高過按揭息率，樓價便有支持
若淨收益率愈來愈差，甚至變成負數，就開始沽出。
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有「樓市大好友」之稱的瑞銀房地產研究部前主管王震宇，經常在接受訪問時預測樓市，或者批評港府的房屋政策。今次，我們請他分享一下買樓心得。他說買樓必要考慮四大因素﹕淨租金收益率、經濟前景、基建及供應(詳見附圖)。談到買樓的心水地區，他說應該沿基建走，香港的西面會比東面佳。
「目前房地產佔我總資產八成以上。」過去12年王震宇因為任職投行的地產研究部，買股票要申報，所以集中投資物業。他過往的投資成績不俗，據土地註冊處及公司註冊處的資料，王震宇名下的物業單位包括位於葵涌華景山莊、奧運站維港灣、尖沙嘴港景及九龍站擎天半島，分別於1999年、2002年、2002年及2007年購入(見表)，現時帳面總回報肯定不菲。
Eric(王震宇洋名)說，買樓有兩大好處﹕「一是流動性低，逼你不要心思思炒出炒入。二是周期長，逼你要睇住整個周期的發展，在市底買，周期頂沽。」
英美中國內地 樓市不及港
他自小到英國讀書及工作，至1998年回港，到瑞銀任分析員。但當時他未在港買樓，反而在倫敦及悉尼買，直至2006、2007年，他發現倫敦及悉尼的淨收益率(即租金回報減去按息)愈來愈差，甚至變成負數，就開始沽出。
買香港樓，則是2001年前後的事。「當時淨收益率有4、5厘，很難會輸的。」但他買了之後，還要捱過政府出售大量居屋，最後還有SARS一擊，樓市才見底。王在2003年跟他的師父林奮強一同撰寫報告，預言樓價兩年看升六成，結果相當準確(見右圖)。過去10年，他唯一一次較明顯的錯誤，是2008年初仍然看好樓市，直至08年底海嘯之後才轉看淡。
租金回報勝按息 樓價有支持
王震宇買樓基於4大原則，其中他經常掛在口邊的是淨租金回報率，只要買樓收租，收益率能高過按揭息率，樓價便有支持。「但同時都要考慮經濟前景，因為若果租金走勢是跌，收益率便要重新再計。」
現時的局面，Eric認為歐美經濟未來很難大幅增長，現在說去英國或美國執平貨，未免言之尚早。「英美樓市還要再跌多一下，若果兩國政府再印銀紙托市，香港這邊樓市一定跑得快過英美，為何我現在要過去買？」
內地的樓市亦不是Eric的選擇。「全國大城市租金收益率不高於2厘，與2004至05年普遍8至9厘相距甚遠。」所以他仍未有意沽出港樓套現。
看好港九新界西面地鐵沿線
至於買樓選擇那一區好呢？「奧運站的租金回報看來比九龍站好，而且整個西九除了瓏璽之外，只有信和有一個盤及柯士甸站上蓋，供應開始減少。港島西亦會有地鐵線支持，整條西鐵及東涌線沿線都可以考慮。」Eric在運用基建及供應去分析。將軍澳因為供應多，回報不會高。「總之東面我不太喜歡，包括港島東在內。」他說政府公布了十大基建，買家可沿這方向考慮。特首提出的十大基建工程，包括港珠澳大橋、廣深港高鐵、啟德發展計劃、沙中線、南港島線及新郵輪碼頭等。
短線而言，這位「大好友」認為樓市會有調整。「中原指數升到100點，早就知道政府必定會出招，而且100點肯定是阻力。但我相信，明年底中原指數仍會升上120點。」2013年又如何？他說太長遠，不去估了。
租金續升 抵消加息影響
Eric的方程式很簡單，目前香港樓市整體租金回報率3.5厘，按息只有1厘多，兩者相減後仍有很大的安全系數。若果假設租金每年升一成，兩年後的租金回報會有4.2厘，「這樣的升幅足以抵消聯儲局加息2至3次。」
轉載: 明報 2011年7月4日
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110704/News/eb_ebl1.htm
Eric(王震宇洋名)說，買樓有兩大好處﹕「一是流動性低，逼你不要心思思炒出炒入。二是周期長，逼你要睇住整個周期的發展，在市底買，周期頂沽。」
英美中國內地 樓市不及港
他自小到英國讀書及工作，至1998年回港，到瑞銀任分析員。但當時他未在港買樓，反而在倫敦及悉尼買，直至2006、2007年，他發現倫敦及悉尼的淨收益率(即租金回報減去按息)愈來愈差，甚至變成負數，就開始沽出。
買香港樓，則是2001年前後的事。「當時淨收益率有4、5厘，很難會輸的。」但他買了之後，還要捱過政府出售大量居屋，最後還有SARS一擊，樓市才見底。王在2003年跟他的師父林奮強一同撰寫報告，預言樓價兩年看升六成，結果相當準確(見右圖)。過去10年，他唯一一次較明顯的錯誤，是2008年初仍然看好樓市，直至08年底海嘯之後才轉看淡。
租金回報勝按息 樓價有支持
王震宇買樓基於4大原則，其中他經常掛在口邊的是淨租金回報率，只要買樓收租，收益率能高過按揭息率，樓價便有支持。「但同時都要考慮經濟前景，因為若果租金走勢是跌，收益率便要重新再計。」
現時的局面，Eric認為歐美經濟未來很難大幅增長，現在說去英國或美國執平貨，未免言之尚早。「英美樓市還要再跌多一下，若果兩國政府再印銀紙托市，香港這邊樓市一定跑得快過英美，為何我現在要過去買？」
內地的樓市亦不是Eric的選擇。「全國大城市租金收益率不高於2厘，與2004至05年普遍8至9厘相距甚遠。」所以他仍未有意沽出港樓套現。
看好港九新界西面地鐵沿線
至於買樓選擇那一區好呢？「奧運站的租金回報看來比九龍站好，而且整個西九除了瓏璽之外，只有信和有一個盤及柯士甸站上蓋，供應開始減少。港島西亦會有地鐵線支持，整條西鐵及東涌線沿線都可以考慮。」Eric在運用基建及供應去分析。將軍澳因為供應多，回報不會高。「總之東面我不太喜歡，包括港島東在內。」他說政府公布了十大基建，買家可沿這方向考慮。特首提出的十大基建工程，包括港珠澳大橋、廣深港高鐵、啟德發展計劃、沙中線、南港島線及新郵輪碼頭等。
短線而言，這位「大好友」認為樓市會有調整。「中原指數升到100點，早就知道政府必定會出招，而且100點肯定是阻力。但我相信，明年底中原指數仍會升上120點。」2013年又如何？他說太長遠，不去估了。
租金續升 抵消加息影響
Eric的方程式很簡單，目前香港樓市整體租金回報率3.5厘，按息只有1厘多，兩者相減後仍有很大的安全系數。若果假設租金每年升一成，兩年後的租金回報會有4.2厘，「這樣的升幅足以抵消聯儲局加息2至3次。」
轉載: 明報 2011年7月4日
http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20110704/News/eb_ebl1.htm
江恩21條買賣法則
投資大師江恩，被譽為一台精於預測與炒賣的機器，當然也有一套準繩度高的分析方法，歸納為21條買賣法則。
1、把資金分為十份，每次入市買賣，損失不應超過每份買賣資本的十分一
2、要設止蝕位
3、永不過量買賣
4、永不讓持倉盤轉盈為虧
5、順勢而為，苦趨勢不明顯，寧願離場觀望
6、入市時要堅決，有懷疑即平倉離場
7、只在活躍市場買賣，成交淡靜時要避開
8、永不設限價盤，在市場中即時進行買賣
9，利用止賺位保障帳面利潤
10、屢戰屢勝後鎖定部分利潤;以備急時之需
11、買股票忌只望收息
12、在損失時忌加碼
13、忌因感覺不耐煩而作出人市決定
14、忌肯輸唔肯贏
15、入市時設定的吐蝕盤不宜胡亂取消
16、多做多錯 ，把握入市時機，不過度炒賣
17、靈活揸或沽，忌只懂做單邊
18、不因價位低買入，也不因價位高拋空;
19、避免盲目作金字塔式加碼;
20，永不對沖;
21、如無適當理由，不要胡亂改變買賣策略。
1、把資金分為十份，每次入市買賣，損失不應超過每份買賣資本的十分一
2、要設止蝕位
3、永不過量買賣
4、永不讓持倉盤轉盈為虧
5、順勢而為，苦趨勢不明顯，寧願離場觀望
6、入市時要堅決，有懷疑即平倉離場
7、只在活躍市場買賣，成交淡靜時要避開
8、永不設限價盤，在市場中即時進行買賣
9，利用止賺位保障帳面利潤
10、屢戰屢勝後鎖定部分利潤;以備急時之需
11、買股票忌只望收息
12、在損失時忌加碼
13、忌因感覺不耐煩而作出人市決定
14、忌肯輸唔肯贏
15、入市時設定的吐蝕盤不宜胡亂取消
16、多做多錯 ，把握入市時機，不過度炒賣
17、靈活揸或沽，忌只懂做單邊
18、不因價位低買入，也不因價位高拋空;
19、避免盲目作金字塔式加碼;
20，永不對沖;
21、如無適當理由，不要胡亂改變買賣策略。
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