揀選私樓，除了考慮樓宇設計、景觀及環境、社區增值、交通配套及校網價值之外，投資價值更為重要，從投資價值揀選私樓共有五大範疇，20個計分點：
- 屋苑規模
現時100大藍籌屋苑大部份都符合這個條件，屋苑大、成交多、易買賣都是大型屋苑的優點，筆者的定義是單位超過1,500伙、座數超過5幢 - 有住客會所或自設公園等休憩設施
會所及休憩設施會拉低實用率，但有這些設施對於提升屋苑形象有很大幫助 - 實用率>80%
現時以建築面積計價仍然是主流，遲點將陸續轉為以實用面積計價，實用面積高的話，呎價不會突然大幅標升 - 露台/工作平台
露台或工作平台提供單位內室外空間，方便種花或吸煙，亦能提供較開揚的景觀，而且是計入實用面積，不會拖低實用率
2. 景觀及環境
- 有海景
海景溢價，自有公論，例如奧運站一號銀海或凱帆軒，向山與向海樓價有明顯分別 - 有開揚景
即使沒有海景，有開揚景也總比樓望樓有溢價 - 景觀變數低
景觀改變可以令溢價降低甚至消失，之前用溢價購入的話就會有損失 - 附近沒有滋擾性或厭惡性設施
某些設施是不受歡迎的，包括墳場、堆積區、污水處理廠、貨物裝卸設施
3. 商業及社區價值
- 大型商場
屋苑自設大型商場，購物方便、人流多，更附帶商業價值 - 大量就業機會
接近工商業區，可吸引就近工作的人居住、帶動需求 - 高收入社群
富裕階層進駐的地區，樓價得以支持，根據人口普查家庭住戶每月租金中位數高於80,000元（全港20,200元）的選區有：衛城、山頂、渣甸山、樂活、司徒拔道、寶馬山、薄扶林、海灣、尖沙咀西、駿馬（參考：http://www.census2011.gov.hk/tc/constituency-area.html） - 校網優勢
位於四大校網，何文田、九龍城樓價高企可說明一切；附近有大學，也可因多學生租客而扯高租金
4. 交通配套
- 直接交通前往港九商業區
有交通工具直出中環、金鐘、灣仔、銅鑼灣、鰂魚涌、尖沙咀、旺角，可以吸引到上班一族 - 直接交通前往出境通道
鄰近機場快線站、高鐵站、紅磡城際站、港澳碼頭、中港城，享有對外交通的優勢 - 鐵路站附近
鐵路盤優勢不用多說，包括港鐵站、東鐵、西鐵、馬鐵沿線各站都對樓價有明顯支持 - 屋苑自設停車場
有車位可吸引養車人士居住
5. 升值潛力
- 鄰近有否新供應
旺市時新供應可帶動附近物業升值，出現影子盤效應 - 過去樓價表現
過去數據可顯示樓價跑贏或跑輸大市 - 未來交通或社區改善計劃
包括新建鐵路線、大型社區建設、工業轉型為商業用途，都令到樓價長升長有 - 俄羅斯公仔結構
區內有不同檔次的物業，形成換樓的階梯，有俄羅斯公仔結構的地區可以帶來換樓動力
Source:
http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/從投資價值揀選私樓-003234192.html
