2017年8月28日 星期一

9個讓你變窮的原因

以下的九點都說得對,對於很多人來說也變成了一種習慣。大家共勉。





1. 猶豫不決

不做不會錯,但不做的話永遠不會得到甚麼,只會原地踏步。有時做錯,並不代表失敗,而是找到一條不能成功的路,獲得的經驗會令下一次成功更易達到。

2. 拖延

就是逃避和懶惰。定了一個目標後,最好開始的時間就是現在,無論只是去google search一下搜集資料,或是用十至二十分鐘做freewriting,做少少planning,也比等一下才開始好。

3. 三分鐘熱度

因為堅持的過程是充滿挫折,充滿uncertainty,所以我們會找藉口給自己放棄。解決辦法,就是把要達成目標要做的事細分,然後列舉出來,看看有甚麼事是可以現在就做,又容易做的,也可以用checklist讓那些剔剔鼓勵自己堅持下去。

4. 害怕拒絕

你不問就永遠得不到答案,你不叩門,門不會自己打開,就算給拒絕了,得個明白,就可以專心去找下一個機會。不恥下問這個成語的由來是我國偉大思想家孔子,他有一個話譯了做英文令我不生受用(很諷刺地我找不到中文原句):"The man who asks a question is a fool for a minute, the man who does not ask is a fool for life"

一個能放下自尊去做事情的人,是尊重目標成果導向的人;而把自尊心放在第一位的人,總關注在他人對自己的態度。一個人越是百無一用,就越執念於無足輕重的底線與小自尊心(「玻璃心」)。

5. 自我設限

未先去做,先否定自己,找一堆不付出努力的理由,結果是平庸與低成就。正確的態度是,專注在怎樣去把任務達成,而不是去找不能完成的藉口,就算最終不能完成任務,也比浪費了給自己突破的機會強。

避免失敗帶來的挫折感,可能令你一時感覺良好,但只會令你一世原地踏步。

6. 逃避現實

營做自己的小世界,發白日夢,沉迷游戲或小說,這些都令人一時安逸。但你要知道,你不在現實世界用心經營,你只會離現實越來越遠,慢慢給身邊的人離棄。

7. 總找借口,錯不在我

怕承擔,是因為沒有堅定的信念。你一定要勇於承擔,才會積極去解決問題,並去尋求將來避免同樣錯誤的方法。要相信,每一個錯誤都是學習的機會。在糾錯的時候,不要把焦點放在人身上,而是放在事上,那就會減少消極的態度。

8. 害怕,謹小慎微的懦弱

害怕付出了沒有回報,害怕受到別人的批評,只會令你不敢做。你不做,就不會有作為。所有成就,都是經過付出,而敢於付出,是因為不怕付出了沒結果。你看到一些網紅、一些藝人,以為他們只是靠運氣,但其實,他們勇於踏出第一步,勇於去做,勇於在每一個得來不易的機會中奮鬥,實在比很多坐着甚麼都不敢做的人強。

不要以為可以等到天時、地利、人和結合了才一擊即中,這只是天真的想法。現實是,你要不斷出擊,不要放過每一次的機會,你就會慢慢發現,天時、地利、人和會自己走過來助你成功。一個人得到成功,很多時並不是這個人看到甚麼特別機會,而是他堅持屢敗屢戰的成果。

9. 拒絕學習

學習需要費腦力,和自己鬥爭,很痛苦。不過,每天從早忙到晚,拖著疲惫身子回家的人,才會感到生活的充實。因為他知道,經過一天的辛勞,明天的他會比今天的他有更多的知識、經驗、財力,活在一個更好的世界裡。

查理芒格說過,你要確保你每一天在睡覺時比你剛剛起床時更加聰明。保持着每日學習,知識和經驗就會複式增長,像滾雪球般越滾越大,你就會變成一個越來越厲害的人。

如何把失敗變得有價值?

失敗這件事是好是壞,取決於你能否從中收穫價值。那怎麼做才能從失敗中獲得好的經驗呢?

  1. 把「失敗」的概念替換成「暫時不成功」,面對挫折的時候,就會更加淡定。短時間內,沒人能輕易擺脫失敗,不過這個糾正觀念的小技巧,已經足夠幫助你緩解焦慮了。
  2. 培養「失敗是用來給我們提供回饋」的意識,回饋越有效,這個失敗越值得。回饋要想有效,就要滿足以下三個條件:及時,一旦不對立刻指出;對事不對人,錯了就改;錯誤的代價很小。
  3. 最好的失敗,是在「沒有人看見的時候偷偷跌倒」。所以,產品在推向市場前,可以先搞個小範圍的內部測試;個人公開表演或者演講前,可以先在朋友面前多演練幾次。
  4. 試著用旁觀者的眼光審視自己的失敗,沒辦法做到時,就去尋求別人的意見。
  5. 學會提前思考失敗。遇到很難但可能實現的想法時,首先思考,可能導致這個項目失敗最大原因是什麼。如果這個原因推翻了想法,謝天謝地;如果不能推翻,代表項目沒有致命缺陷,那就繼續討論其他暴露出來的需要解決的問題。
  6.  運用「拋物線」思考,在失敗前轉彎。管理哲學家查理斯·漢迪說,每個公司的領導者都應該在辦公室畫一道拋物線,天天想一想你的公司目前處於拋物線的哪個地方,在左邊還是在右邊。個人的成功往往也是這樣,當你特別順的時候,你應該提醒自己,我已經離右邊那半條線非常近了,這個時候你需要幹一件事——培育一條新的拋物線。
  7. 凡事做記錄,包括失敗。任何人都會遇到難題,解決難題就進步了。記錄的過程中還可以再一次思考,進步會更快。
  8. 如果一次失敗讓你一直陷在挫敗感中,那就可以試著把這段時間所有的經歷和感想改編成一個故事。當你跳出感性情緒的支配,開始動用理性思考,會逐漸變得從容。
  9. 面對陷入失敗的朋友,要說正確的話。比如你可以這麼說:「我聽說了你的事,如果有什麼我能幫忙的,我隨時都在。」這是心理學家研究的結果,面對別人的不幸,正確的說話方式一共兩句,第一句向他確認,你已經知道了他的不幸;第二句,提出幫助。
  10. 從失敗的創傷中走出來,你可能會在五個方面收穫成長:發現自己的力量、知道感激、獲得更深入的關係、發現生命的意義、找到新機會。這在心理學上叫做「創傷後成長」。
  11. 面對失敗,請記得尼采說過的:「凡不能毀滅我的,必使我更強大。」 

2016年12月17日 星期六

億萬富豪分享10個成功之道

人人想發達成為富豪,英國學者沙哈(Vikas Shah)訪問多位億萬富豪,並歸納出10大致富要訣,原來並非完全是「不可能的任務」。
找出你的熱忱大部份億萬富翁當初都沒想過「發大達」,他們只是找到非常熱愛的事物,再遇上適當時機而獲得成功。
夠強韌你必須擁有不屈鬥志,無畏挫折,要準備好接受失敗,亦要準備好走出舒適的溫室。
別追求財富大部份億萬富豪創業時,都並非為了追求財富,只是想發明革命性技術、解決問題、改善生活等等,他們希望改變世界,這是他們的動力。
注重健康外界誤以為富豪都是工作狂,但其實很多富豪都十分注重健康,他們睡得好、吃得好、注意休息,確保自己處於最好狀態。
思考如何幫助別人大部份富豪都極具愛心,不但積極改善生活,亦會致力做善事,覺得這是道德上迫切要做的事情。
要有長遠眼光很少億萬富豪只放眼目前,他們大部份都會想著如何令自己的事業即使在他離開後仍可持續發展。
懂得如何執行創意很重要,但即使你極具創意,並不代表你能妥善執行,一名億萬富翁曾說「有偉大創意確實好,但你必須執行」。
注重團隊精神每一個億萬富豪都將自己的成功,歸功於他的團隊,要賺到大錢必須有一支出色的隊伍,憑藉自己的眼光推動及帶領團隊,因此你必須擁高情緒智商。
持開放態度尋找導師每一個富豪背後都有一個導師、指導或一個密友,讓他們能完全信任,沒有人可以無所不曉,保留空間接受挑戰很重要。
做自己不要嘗試模仿其他人,要做回自己,維珍集團創辦人布蘭信(Richard Branson)形容自己「我是一個討厭領呔的冒險家、慈善家和麻煩製造者,相信可把意念變成現實」。
英國《每日郵報》

http://hkm.appledaily.com/detail.php?issue=20161217&guid=56056511&category_guid=10793140&category=instant

2016年7月15日 星期五

經營網站 你應要問自己的8個問題

目標客戶會否長期到訪自己的網站,及購買產品或服務,取決於網站能否表達出品牌或形象、有否清晰地說出客戶得到什麼幫助。知名博客Kate Swoboda列出8條問題,讓經營網站的你問問自己有否達到標準,從而改善網站以吸引用戶。

1. 你要接觸什麼人?

問問自己的業務,正幫助面對什麼困難的人,把這些詳細列出來,然後它簡單地表達出來,例如:「我們幫助正面對XX問題的人,停止了XX,可以開始XX」

2. 這代表到我嗎?

網站傳遞的訊息,應該反映到背後經營的人,就像穿上的衣服是否讓自己感到愜意,是否適合自己本身的形象,同樣的道理用於經營網站上,問問自己,網站的圖像或文字內容是否代表到自己的形象。
你可以列出一些網站不像自己的地方,然後製訂行動計劃去改善網站。

3. 「關於」一頁只說自己,還是講解自己如何幫到用戶?

你應專注後者,努力告訴客戶你如何幫助到他們。客戶可能對你本人或公司價值有一定的興趣,但前提他們要知道你公司的業務與自身有何關係,或者能否幫助到自己。你是時候改寫「關於」一頁,重點放在如何幫助到客戶。

4. 你的服務流暢嗎?

網站售賣產品,價錢需要清晰可見,亦讓客戶易於購買,若以服務為主,價錢套餐不要分層級,否則會有機會讓人殺價。
若你經營產品網站,找10個對你產品陌生的人,問問他們是否容易在網站找到需要的資訊。至於服務為主的網站,可以這樣標明價錢,「每小時/節,支付XX元,可以合作並提供服務XX個星期/月。」

5. 我有没有擊中客戶的需要?

拋書包,講出一堆天花龍鳳的行業術語,令客戶没有頭緒難以決定。你應該重新檢視自己網誌、服務版面及電子報這些內容,問問自己有没有站在客戶的語言去解釋,講清楚他們面對的問題及可以得到什麼的幫助。

6. 我有没有講清楚解決方案?

許多網站把「Buy Now」的按鈕放在當眼位置,但他們忘記了好好地跟客戶溝通,提供解決方案,你應先好好了解客戶的需要,在網站裡清楚地提出客戶想要的方案,而不是一味說服「Buy Now」。

7. 有没有提供多個辦法讓客戶去參與

如果一個人接觸你的工作,只是購買你的服務或產品,實際上你是在局限一段長期關係,你應想辦法,吸引客戶去追蹤你的社交媒體專頁,或訂閱電子報。

8. 有没有方法吸引用戶不斷到訪網站

許多小型企業有網誌,持續介紹其最新產品,這個方法對科技公司很有用,但不是所有公司都適合,要另找方法持續讓客戶知道你一直幫助他們解決問題。

轉載:
http://startupbeat.hkej.com/?p=30974

2014年2月24日 星期一

曹仁超 – 窮人與富人思想上的分別

http://homebloggerhk.com/?p=20743

一、自我認知。
窮人好少諗如何去賺錢及點樣才能賺到錢,好聽D係「安貧樂道」,唔好聽係「不思進取」。反之,富人天生強烈賺錢欲,會想盡一切辦法去致富。

 

二、休閒。
窮人認為「食少多覺」,寧願花時間睇《大長今》,仲要加入《大長今》熱去吃韓菜。富人冇興趣睇肥皂劇,只會動腦筋《大長今》熱中賺一筆。

 

三、交際。
窮人喜歡同窮人做朋友,心理上排斥有錢朋友,唔係有錢朋友睇唔起佢,而係自卑心作怪,結果只研究邊度有廉價套餐、邊間百貨公司大減價……。反之,富人交際往往研究股市點睇、匯市點睇、樓市點睇、邊處有錢搵。結果窮人只知邊度有廉價套餐邊處大減價,富人卻知道邊度有錢搵。

 

四、學習。
窮人學手藝,以便一技旁身天下通行;富人學投資,懂得錢搵錢。

 

五、時間。
窮人時間唔值錢,可以跑遍港九新界去買廉價貨慳番幾十蚊,但浪費一整天時間。富人閑,閑在身體,例如打高爾夫球其實係傾緊生意,腦袋冇一刻停過;窮人閑,閑在思想,忙去麻將桌上摸幾把或研究馬經。

 

六、金錢態度。
窮人經濟觀係節省,勤與儉,慳得一萬就係一萬,甚至投資亦離唔開「雞生蛋」理論。例如我老曹2002年叫人買金,唔少人回答冇息收,佢地估唔到金價三年升值 50%(由二百八十美元升至四百二十美元),而斤斤計較雞會否生蛋。幾多股份雖然冇息派,但一年股價上升100%,窮人一聽到冇息派已冇晒興趣。

 

七、激情與感情。
窮人只有感情,聽完新馬師曾唱《萬惡淫為首》便流淚兼捐錢,感情太豐富兼有代入感,好易受感動。反之富人卻不易受感動,例如1989年六四事件居然認為滿街鮮血係入市時機。

 

八、自信與自卑。
窮人自卑,有D錢便穿名牌戴名錶名車才能增加自信,十分介意人地點睇自己。富人自信而不自卑。李實發係典型例子,藍色西裝十年如一日,戴精工表,飲自己公司屈臣氏售賣廉價紅酒……。以前郭得勝又係另一例子,永遠坐日本車,因為慳油……。呢份自信令佢地光景不佳時唔悲觀,繁榮期亦只謹慎樂觀;反之,窮人繁榮期亂花錢,衰退期呼天搶地。

 

九、習慣。
有個富人見自己親戚太窮,送一隻牛畀佢。窮人滿心歡喜,但諗到牛要食草,結果將牛賣掉,買D雞養希望生蛋,結果幾天一隻雞食,一年後富人去探望佢,佢依然故我仍然係窮人一名;窮人習慣今朝有酒今朝醉。原來富人自己年輕時亦冇錢,辛辛苦苦儲錢買隻牛,然後到處帶隻牛去食草奶賣,賺到錢便買羊生羊仔賣錢,然後開農場,最後變得富有。富人以為送隻牛畀親戚可令其發達,但唔明白窮親戚未養成儲蓄與投資習慣,每年送佢一隻牛亦無法脫貧。

 

十、上網。
窮人上網搵娛樂,富人上網搵投資機會。結果窮人愈上網愈窮,富人愈上網愈富。

2013年12月26日 星期四

员工的离职原因,只有两点最真实

http://mp.weixin.qq.com/mp/appmsg/show?__biz=MjM5MDQxMjQyNQ%3D%3D&appmsgid=10000159&itemidx=4&sign=5dd8647df1cb1738b1c8cb8e22b31eed&scene=4#wechat_redirect

轉貼

马云说:员工的离职原因林林总总,只有两点最真实:
  1、钱,没给到位;
  2、心,委屈了。

 
  这些归根到底就一条:干得不爽。
  员工临走还费尽心思找靠谱的理由,就是为给你留面子,不想说穿你的管理有多烂、他对你已失望透顶。 仔细想想,真是人性本善。作为管理者,定要乐于反省。
  带团队,你得问自己,人为什么要跟着你混?
  带团队做好这8条:
  (1)授人以鱼:给员工养家糊口的钱。
  (2)授人以渔:教会员工做事情的方法和思路;
  (3)授人以欲:激发员工上进的欲望,让员工树立自己的目标;
  (4)授人以娱:把快乐带到工作中,让员工获得幸福 ;
  (5)授人以愚:告诉团队做事情扎实、稳重,大智若愚,不可走捷径和投机取巧。
  (6)授人以遇:给予创造团队成长,学习,发展的机遇,成就人生。
  (7)授人以誉:帮助团队成员获得精神层面的赞誉,为成为更有价值的人而战,光宗耀祖
  (8)授人以宇:上升到灵魂层次,顿悟宇宙运行智慧,乐享不惑人生 。
  一流管理者:自己不干,下属快乐的干;
  二流管理者:自己不干,下属拼命的干;
  三流管理者:自己不干,下属主动的干;
  四流管理者:自己干,下属跟着干;
  五流管理者:自己干,下属没事干;
  末流管理者:自己干,下属对着干。
  2.【九段管理者修炼】
  一段:以身作则,堪为榜样。
  二段:帮助下属,无私奉献。
  三段:教化下属,为人师表。
  四段:建立规则,打造团队。
  五段:高效激励,领导思维。
  六段:全面统筹,科学管理。
  七段:运筹帷幄,决胜千里。
  八段:机制励人,文化凝人。
  九段:组织制胜,天长地久。


  3.【怎么样留住人才?】
  必须给员工4个机会:做事的机会,赚钱的机会,成长的机会,发展的机会!
  必须经营员工4个感觉:目标感,安全感,归属感,成就感!
  4. 【 什么是培养人才?】敢于给员工做事的机会,也能给员工犯错的机会,这才是培养人才!
  1、什么是人才?做得了事,吃得了亏,负得了责就是人才!
  2、什么是领导?指引得了方向,给得了方法,凝聚得了人心就是领导!
  3、什么是使命?活下来是为了事业,能把命都使上去就是使命!

2013年9月9日 星期一

日本樓置業流程和優缺點


日本量寬,為當地低殘多年的樓市帶來憧憬。本報記者前往東京直擊當地樓市,發現不足190萬港元,即可成為實用面積350方呎新宿住宅單位的業主,樓價遠低於香港,租金回報率更可達6至8%,遠勝香港的3%左右。東京住宅開始有港客追捧,有當地物業代理表示,港人已佔公司海外買家達到兩成。...

http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20130904/18408299

Highlights:








首先,港人最希望物業「平、靚、正」,三倉屋商事社長谷口雅之表示,不少港人均以1,000萬日圓(約78萬港元)之物業為目標,不過他提醒,此類物業價錢較平必有因,原因離不開樓齡太高。他提醒,1982年前落成之樓宇,由於抗震標準較現時低,轉手較困難,千萬勿貪平,建議置業初哥以1,500萬至2,000萬日圓小試牛刀。


2013年6月25日 星期二

Steve Jobs Quotes

#1
“Your work is going to fill a large part of your life, and the only way to be truly satisfied is to do what you believe is great work. And the only way to do great work is to love what you do. If you haven’t found it yet, keep looking. Don’t settle. As with all matters of the heart, you’ll know when you find it.”

#2
"Design is not just what it looks like and feels like. Design is how it works."

#3
“Creativity is just connecting things. When you ask creative people how they did something, they feel a little guilty because they didn’t really do it, they just saw something. It seemed obvious to them after a while.”

#4
“It’s really hard to design products by focus groups. A lot of times, people don’t know what they want until you show it to them.”

#5
"Good artists copy, Great artists steal"


Thought-Differently

http://www.freemake.com/blog/steve-jobs-quotes/

2013年4月11日 星期四

按揭利率與樓價


利率與按揭理財 

香港銀行普遍採用供款負擔比率(DTI)作為樓按批核的指標,申請人每月供款額不得超過收入5成,然而供款額多少,很大程度取決於息口水平,供款負擔比率因而容易受到利率走勢影響。

在高息水平,由於息口佔每月供款比率較重,即還本金的比重較低,銀行批的按揭金額亦較少。

反觀低利息降低供樓利息成本,相同的入息,可取得較高按揭金額,主要是息口佔每月供款比率較低。置業人士有機會高估自己的的供款能力,買入比較大銀碼的單位。

香港處於史無前例的低息水平,沒有人知道息口何時掉頭回升及上升速度,但計劃買樓的人士,應當小心規劃,須要謹記銀行批出多少貸款額,並非等同買家的長遠及實際供款能力。


利率

利率是借款人支付貸款的代價,亦是放款者所獲得的回報。

消費者會偏好於現時作出消費多於未來作出消費,因此放款人把資金借出,就等於放棄現時消費的機會。利率是對放款者延遲消費的一種補償,亦是借款人可提早消費的成本。


名義利率及實質利率

名義利率是指在貸款期間收取或支付的利息,而通脹或通縮幅度因素,會影響放款者所得利息的購買力。

實質利率是將名義利率扣除通脹率後,反映利息的購買力。其程式如下:




香港主要利率簡介

3個月銀行同業拆息
銀行同業拆息是銀行之間的借貸活動,亦被視為銀行的資金成本。銀行為了應付暫時資金短缺,或有效地處理結算戶口內剩餘的資金而進行拆借。

銀團貸款或大型商業貸款等計劃,通常以拆息作為貸款定價標準。近年一些按揭計劃也以拆息作為定價標準。

最優惠利率
最優惠利率是香港銀行一般貸款的定價標準,利率由各間銀行自行決定。現時香港貸款市場有兩個最優惠利率,市場簡稱為大小P。

市場佔有率最高的3間銀行,即匯豐銀行、恆生銀行及中銀香港採用小P,最新利息為5.25厘。餘下銀行,則採用大P,最新報5.5厘。

香港大部份按揭貸款都以最優惠利率作為定價標準。

按揭利率

按揭利率由最優惠利率及息差兩部份組成,最優惠利率受美國息口走勢影響,而息差部份,則視乎本地銀行按揭市場競爭情況。

過去按揭息率定價為最優惠利率加息差 (P + X%),但自2000年起,按揭息率定價已轉為最優惠利率減息差(P – X%),可按揭市場競爭相當劇烈。
影響香港利率主要因素

聯繫匯率制度自1983年10月17日實施,在貨幣發行局制度下,港元按7.80港元兌1美元的官方匯率與美元掛鈎。

在聯繫匯率制度下,資金流入或流出會令利率而非匯率出現調整。
若有資金流入,銀行向貨幣發行局出售美元,以換取港元,令貨幣基礎增加。若資金流出,銀行會向貨幣發行局買入美元,貨幣基礎因而收縮。

資金流入港元匯率保持穩定貨幣發行局
調節機制
資金流出資金流出
利率下跌市場人士沽出港元
貨幣基礎擴張港元匯率面對下調壓力
貨幣發行局沽出港元貨幣發行局買入港元
港元匯率面對上升壓力貨幣基礎收縮
市場人士買入港元利率上升
資金流入港元匯率保持穩定

貨幣基礎擴張或收縮,會主導香港利率升降,港元息率因而緊貼美元利率的走勢,所以香港利率走勢跟隨美國的貨幣政策及利率走勢有密切關係。
香港實質按揭利率走勢
由於聯繫匯率制度關係,香港實質按揭利率主要受以下因素影響:1) 美國利率走勢;2)香港通脹率;3)銀行按揭市場競爭。 

1997年前實質按揭利率維持5%內。
1999年金融風暴後,香港出現通縮,導致實質按揭利率急升13.8%。
2001年科網股泡沫爆破,美國開始減息,加上香港通縮情況改善,實質按揭利率降至5%。
2003年下半年起經濟開始好轉,香港更於2004年走出通縮困局,實質按揭利率持續低企。
2008年進入負利率時代,主要是通脹率上升,名義按揭利率保持低水平。
實質按揭利率與樓價 

在極低(2008年負按揭利率)或極高(1998至2000年)實際按揭利率的情況下,實質按揭利率與樓價走勢背道而馳。 負利率期間,若將資金存放於銀行,取得的利息收入趕不上通脹率,令現金購買力逐漸稍弱。由於實質借貸成本低廉,將資金投資於高增值市場,如物業或其他資產上,是最流行的抗通脤方法,既令資金保值,同時亦提供額外回報的機會。

2013年4月10日 星期三

物業市場統計資料

對分析房地產很有用的資料

1. 差餉物業估價署


物 業 市 場 統 計 資 料

香 港 物 業 報 告 ─ 每 月 補 編 ( 2013 年 4 月 ) (pdf)

全 部 統 計 數 據

  1. 私 人 住 宅 ─ 各 類 單 位 平 均 租 金 ( 自 1982 年 起 )
  2. 私 人 住 宅 ─ 各 類 單 位 平 均 售 價 ( 自 1982 年 起 )
  3. 私 人 住 宅 ─ 各 類 單 位 租 金 指 數 ( 自 1979 年 起 )
  4. 私 人 住 宅 ─ 各 類 單 位 售 價 指 數 ( 全 港 ) ( 自 1979 年 起 )
  5. 私 人 住 宅 ─ 較 受 歡 迎 屋 苑 的 售 價 指 數 ( 自 1992 年 起 )
  6. 私 人 寫 字 樓 ─ 各 區 不 同 級 別 平 均 租 金 ( 自 1982 年 起 )
  7. 私 人 寫 字 樓 ─ 各 區 不 同 級 別 平 均 售 價 ( 自 1982 年 起 )
  8. 私 人 寫 字 樓 ─ 各 級 別 租 金 指 數 ( 自 1978 年 起 )
  9. 私 人 寫 字 樓 ─ 各 級 別 售 價 指 數 ( 自 1981 年 起 )
  10. 私 人 寫 字 樓 ─ 核 心 地 區 甲 級 寫 字 樓 的 租 金 及 售 價 指 數 ( 自 1984 年 起 )
  11. 私 人 零 售 業 樓 宇 ─ 平 均 租 金 及 售 價 ( 自 1989 年 起 )
  12. 私 人 零 售 業 樓 宇 ─ 租 金 及 售 價 指 數 ( 自 1978 年 起 )
  13. 私 人 分 層 工 廠 大 廈 ─ 平 均 租 金 及 售 價 ( 自 1982 年 起 )
  14. 私 人 分 層 工 廠 大 廈 ─ 租 金 及 售 價 指 數 ( 自 1978 年 起 )
  15. 私 人 物 業 的 市 場 回 報 率 ( 自 1987 年 起 )
  16. 住 宅 買 賣 ( 自 2002 年 起 )
  17. 非 住 宅 買 賣 ( 自 2002 年 起 )
  18. 落 成 量 及 相 關 統 計 數 字

圖 表

  1. 各 類 物 業 租 金 指 數 (pdf)
  2. 各 類 物 業 售 價 指 數 (pdf)
  3. 私 人 住 宅 ─ 較 受 歡 迎 屋 苑 的 售 價 指 數 (pdf)
Reference:


2. 房屋署

房屋統計數字





3. 運輸及房屋局

私人住宅一手市場供應


4. HKMA

香港的經濟及金融數據

2013年3月19日 星期二

香港百萬富翁 2013


香港百萬富翁 2013

  • The number of millionaires in Hong Kong reached a record high of 601,000
  • Gain in selling properties was the top reason for people becoming millionaires
  • Average net asset soared to HK$13.1 million in which 63% was net property value (HK$8.25 million) and 34% liquid asset (HK$4.85 million)
  • Investment ownership generally decreased for millionaires and they held less investment products in 2012
  • Over 50% of millionaires who have invested in 2012 said they gained the most from stock trading, followed by property trading
  • In the coming 12 months, more than 50% of millionaires favor stock trading
  • Many millionaires expect the property price in 2013 would continue to increase, but they have a low intention to purchase

2013年3月12日 星期二

亞洲首富李嘉誠在深圳的演講

"亞洲首富李嘉誠在深圳的演講:

【1:我沒口才】錯:沒有人天生就很會說話-台上的演講大師都是背後演練了無數次的結果。

【2:我沒錢】錯:不是沒有錢-而是沒有賺錢的腦袋且花掉了-花在沒有投資回報的事情上面。花在吃喝玩樂上-所以讓自己入不敷出。周而複始-沒有計劃-得過且過。 ...

【3:我沒有能力】錯:不給自己機會去鍛煉-當別人很努力的學習-很努力的積累-努力找方法-而大部份的人每天就只做了一點就覺得乏味。

【4:我沒有時間】錯:別人看書學習聽音樂-但大部份的人在看電視-玩遊戲消遣虛度。

【5:我沒有心情】錯:心情好的時候看電視打麻將-心情不好的時候在家喝悶酒抽煙上網。若要長期心情好-就要打破慣性-做不喜歡的事。

【6:我沒有興趣】錯:興趣是什麼?吃喝玩樂誰都喜愛?沒有成就哪來的盡興!沒錢拿什麼享受生活!享受到老呢?

【7:做事時總喜歡說我考慮考慮】錯:不要考慮了-做對的事-堅持做10年?ㄧ定會成功。

【成功和失敗都是一點ㄧ點積累來的】"

2013年2月19日 星期二

債券入門

債券基金 vs 單一債券
http://www.fundsupermart.com.hk/hk/main/research/viewHTML.tpl?articleNo=3501

債券基金系列──入門 1-2-3
http://www.fundsupermart.com.hk/hk/main/research/viewHTML.tpl?articleNo=3046

債券風險與回報
http://www.fundsupermart.com.hk/hk/main/research/viewHTML.tpl?articleNo=3319

相對於其他債券類別,高收益和新興市場債券往往能提供較高的回報。如表一所示,在牛市期間如2003年和2004年,新興市場債券和高收益債券的回報遠高於已發展國家的政府和公司債券。然而,當市場下滑時,非投資級別債券會有較差的表現。在2008年,新興市場和高收益債券分別大幅下跌10.9%和28.9%,投資級別債券卻提供一個不俗的正值回報。相反,由於投資者避險意識加重,資金湧向安全資產,造就美國國庫債券上升14.9%,並成為08年表現最佳的債券類別。
雖然高收益債券和新興市場債券有較高的回報率,但兩者的波動性(風險)卻明顯高於其他債券類別。從表一可見,由2001年至2008年,非投資級別債券的波動性大幅高於其他債券類別,當中高收益債券的年均波動較投資級別債券幾乎高出一倍。

我們有一個有趣的發現,投資級別企業債券的標準誤差竟低於美國國債。雖然這意味着美國國債的價格變動相對較大,但投資者要留意,企業債券的違約風險是大於相同期限的國債。

如何部署債券在組合中的定位?
雖然高收益債券和新興市場債券能提供非常吸引的收益率和潛在回報,但我們仍建議投資者應投資於投資級別和非投資級債券,以達到分散風險的效果。
表三: 不同債券類別之間的關連性
股票
美國國庫
債券
本地政府
債券
投資級別
債券
新興市場
債券
高收益
債券
股票
1.0
-
-
-
-
-
美國國庫債券
-0.3
1.0
-
-
-
-
本地政府債券
-0.3
0.7
1.0
-
-
-
投資級別債券
-0.2
0.9
0.7
1.0
-
-
新興市場債券
0.5
0.3
0.1
0.4
1.0
-
高收益債券
0.7
-0.2
-0.2
0.0
0.7
1.00
資料來源: 彭博及奕豐金融編纂
表三展示不同債券類別的關連性(Correlation)。關連性描繪了兩組變數之間的關係,它的數值落在1(完全正相關)至-1(完全負相關)之間。表三顯示國債、本地政府債券和投資級別債券較股票投資組合有更大的風險分散價值。他們與股票、高收益債券和新興市場債券有較低甚至是負數的關連性。舉例說,當股市下跌時,高投資級別債券往往能提供更大的回報。這種反向關係可以幫助保護和穩定投資組合的潛在回報。

高收益債券與股票的走趨頗為相近,它在組合中的風險分散作用會較細。然而,因為高收益債券基金的潛在回報較其他債券類別為高,投資者仍可以考慮以其入為投資組合的一部分。相對於一個只投資單一債券類別的組合,分散投資於高投資級別債券和高收益債券的基金組合提供更好的風險調整回報。

要在眾多債券類別中挑選一隻適合自己的債券基金,投資者應先評估自己的風險承受能力。保守的投資者可以考慮加入政府債券和投資級別債券到其核心債券組合中。主要投資在已發展國家主權和公司債券的環球債券基金亦是一個不俗之選。對於具有較高風險承受能力的進取型投資者而言,則可以考慮在其債券投資組合中投放較大比例的資金在新興市場和高收益債券,以尋求更高的潛在回報。


債券基金Vs買樓收租


瞭解債券收益率
債券收益率是甚麼?為了讓大家更容易理解,我會以買樓收租作為例子。舉例來說,不同的 住宅單位價格及租金各有不同,而且會隨著市場供求而變化。若我們要評估某個住宅項目的價值 ,我們會以租金回報率作為指標。以一個現價100萬港元的住宅為例,若每月租金為4000港元,即一年租金收入為4.8萬元,租金回報率即4.8萬╱100萬=4.8%。因此,若 樓價只是80萬元而租金不變,租金回報率將上升至4.8萬╱80萬=6%。換言之,租金回 報率愈高,意味該物業的投資價值愈高。
事實上,債券基金收益率的概念亦同出一轍,愈高的收益率代表投資項目的估值愈低,亦即 該項投資愈吸引。本欄認為,即使最保守的投資者,亦可從投資級別債券基金中找出較有升值潛 力的債券基金,作為低波幅投資組合的主要部分。
經濟下滑與信貸緊縮
經濟下滑,市民擔心失業率上升,因此樓價與租金均會回落。當租金跌幅高於樓價跌幅時, 租金回報率有可能因而下降,令估值變得昂貴。另一方面,金融海嘯除了影響實體經濟之外,亦 引發信貸緊縮,導致債券及債券基金的收益率上升,令估值變得吸引。當然,經濟轉差及信貸緊 縮可能會影響企業的現金流,令違約機會上升。然而,反映預期違約率的信貸息差已擴闊至多年 新高,本欄認為,投資者在低估值下投資債券基金的下行風險已相應減低。



股海無涯- 債卷投資 1
http://blogcity.me/blog/reply_blog_express.asp?f=U5ESNT0PL4145585&id=443697

股海無涯- 債卷投資 2
http://blogcity.me/blog/reply_blog_express.asp?f=U5ESNT0PL4145585&id=450458




債券投資時機


減息初期 入貨良機

大多數投資股票的散戶,可能都明白成功捕捉股市牛熊轉角點的關鍵,在於捕捉經濟周期;而投資債券亦有相似的分析,但主要在於利率周期是處於上升軌或下降軌;若在利率掉頭向下,步入一個較長期的下降軌時買入債券,就能從減息所帶來的債券價格上升中獲利。
經濟下行周期 利好債券投資
眾所周知,股票債券市場存在蹺蹺板效應,同樣,宏觀經濟和債券市場之間也存在蹺蹺板效應,當宏觀經濟處于低谷的時候,債券市場通常會有比較好的表現。
  大家已經可以看到,今年上半年債券市場取得了非常優異的成績,債券基金整體平均收益率超過6%,這主要是由于在經濟低谷時期投資者對風險偏好的下降、對債券市場偏好上升帶來的。
  在上半年已經取得如此優異成績的基礎之上,下半年的債券市場會不會再延續這種良好的表現呢?
  我們認為,在目前的宏觀經濟背景下,債券市場仍然能取得較好的表現,當然收益率可能與上半年相比有所下降。對債券市場來說,逐漸寬松的貨幣市場資金利率在下半年也將逐漸下降,這有利于債券市場的行情向縱深發展。
  首先,宏觀經濟仍然處于底部區域,這一輪經濟調整可能會持續相當長的一段時間,也就意味著市場投資者的風險偏好不大可能在短時間內就轉移到高風險資產,也就是股票上。因此,大多數投資者的偏好還是集中于債券等低風險資產。
  其次,債券市場是未來資本市場發展的主要方向之一,不管是從管理層還是從企業層面來講,對債券融資發展的意願都非常強烈的,尤其是在公司債、企業債層面,未來會有更多的品種出現,以滿足投資者的需求。
  再次,我們認為目前的貨幣政策組合也會逐漸有利于債券市場的發展。貨幣市場利率在年初處于相當高的水平,但在宏觀經濟處于下降趨勢時,中央政府果斷將貨幣政策進行了微調,央行改回籠貨幣為投放貨幣,並且進行兩次降息,實現了由銀行體係向實體經濟反哺利潤。從下半年的貨幣政策的預期來看,我們認為央行會持續上半年的貨幣政策的微調,對公開市場操作仍然會採取凈投放的態度,在人民幣匯率不再持續升值的背景下,央行也不再需要時時對衝外匯佔款存款。準備金的下調也是可以預期的。

HKMA - Central Moneymarkets Unit
https://www.cmu.org.hk

投資債券基金的8大疑問


認識債券的7種樣貌
  然而,多數投資人對於債券投資卻是一知半解,甚至將「投資債券」與「保證獲利」畫上等號。實際上,如同股票可區分為科技股、傳產股、金融股、生技醫療股等,依照產業來分門別類一樣;債券也因投資標的、區域等的不同,出現不同類型的債券。目前市面上主要的債券共分為7大類,包括政府公債、投資等級公司債、抗通膨債券、不動產抵押證券(MBS)、資產抵押證券(ABS)、高收益債券及新興市場債券等。

  這7種債券的風險波動度與股市連動性也有所不同。以信用風險來說,政府公債(以歐美政府債為主)由政府發行,以政府信用做擔保,違約機率趨近於零,因此,投資風險最小,其次是MBS、抗通膨債券、ABS和投資等級公司債,而高收益債及新興市場債券因為與股市連動性較高,因此投資風險也相對較高。從資產配置角度來看,政府公債、MBS、抗通膨債券、ABS 及投資等級公司債因具備收益率佳、安全性高、波動度低、流動性高等優點,適合作為核心配置;與股市連動性較高的高收益債與新興市場債則可作為衛星配置。
http://focus.chinatimes.com/images/image/fuhua/20090520-9.jpg
破解投資債券基金的8大疑問

Q1 投資債券基金穩賺不賠?


  A:凡是投資就有風險,債券基金有許多種類,買錯了也可能賠錢。一般投資人對債券的保守印象,來自於歐美成熟國家政府公債的穩健表現,由於政府公債由政府信用做擔保,違約機率趨近於零,只要持有到期,買進政府公債賠錢的機率相對低。而新興市場債與高收益債則與股市連動高,風險也較大。
Q2 配息率高的債券基金比較好?

  A:不見得。
債券價格會上下起伏,如果債券價格下跌,又要付出高配息,那麼必定會侵蝕到投資人的本金,結果就會出現領了利息,但總體報酬率卻下滑的情形。
Q3 要選什麼幣別的債券基金?

  A:若投資人手上是台幣資產,建議先以台幣計價基金為主,
但若是外幣計價的基金,則將投資期間拉長至1年以上,匯率對報酬率的影響即可降至最低。回歸基本面來看,基金經理人的操作穩定度才是衡量挑選哪檔基金的標準,而非計價幣別。
Q4 股市跌,債券基金一定漲?

  A:這需視債券基金類型而定,
例如已開發國家政府公債基金跟股市連動性小,則其與股市如翹翹板多為反向走勢;高收益債券基金與新興市場債券基金與股市連動性高,故其與股市多呈同向走勢。
Q5 債券型基金報酬率比股票型基金差?

  A:不一定,
以去年而言,全球金融海嘯重挫各大市場,在市場出現流動性危機的情況下,債券型基金的報酬率遠優於股票型基金。
Q6 該如何挑選適合的債券基金?

  A:視投資人的風險屬性而異,
例如穩健保守的投資人可挑選以政府公債為主的全球債券型基金,積極型的投資人可挑選高收益債及新興市場債券基金,或全球債券組合基金,其中全球債券組合基金為基金經理人可幫你依照市場變化動態配置不同區域類別的債券比重,一次囊括各類債券。
Q7 升息和降息對債券基金影響為何?

  A:並不是所有的債券基金都與利率有高度關聯性。
例如政府公債基金與官方利率連動性高,利率升,公債價格跌,基金績效也受影響;但高收益債主要與公司違約率有關,違約率愈高,高收益債基金表現愈差,因此高收益債和官方利率走勢關聯較小。
Q8 如何調配債券基金的比重?

  A:依照你的年齡調整債券基金的比重,
例如現在30歲,債券基金的比重就占整體資產組合的30%,股票占70%,股債比為7:3,惟實際調配比重仍應依投資人的投資目標及風險承受度進行衡量。

http://focus.chinatimes.com/News.aspx?id=3651

2013年1月7日 星期一

態度和習慣是成敗得失關鍵

你喜歡挑戰,方法就越来越多;
你喜歡放棄,借口就越来越多;
你喜歡感谢,顺利就越来越多;
你喜歡抱怨,煩腦就越来越多;
你喜歡拼搏,成功就越来越多;
你喜歡逃避,失败就越来越多;
你喜歡分享,朋友就越来越多。
生活中的点点滴滴,真是如此因果关系!

2012年12月3日 星期一

破解你的“百萬富翁密碼”


在《百萬富翁的思維》(The Millionaire Mind)一書中﹐斯坦利(Thomas Stanley)寫道:“擁有高度創造性智慧的百萬富翁通常能正確地做出一個十分重要的職業生涯決策:他們會選擇一個能賺到很多錢的職業﹐而這個職業通常又是他們所熱愛的。請記住﹐如果你熱愛自己所做的工作﹐你的生產效率就會很高﹐你的特殊創造天賦也會顯現出來。”
斯坦利也從反面論述了這一觀點:“正如大多數百萬富翁所述﹐若將許多努力投入與個人能力不匹配的工作中﹐其直接結果便是壓力。如果從事與你的資質不吻合的職業﹐無論是心理還是生理上都會感覺更困難﹑更吃力。”

以下是你要走的第一步﹐做一做筆者所著《百萬富翁密碼》(Millionaire Code)一書中的小測試。該測試是根據榮格(Carl Jung)的性格類型和邁爾斯-布里格斯(Myers-Briggs)的16種性格類型設計而成的。

請做一下這個由四部分組成的簡單測試﹐找到你的四字母“百萬富翁密碼”。之後﹐你可以按圖索驥﹐查看邁爾斯-布里格斯的16種性格類型﹐探索與適合你的新職業選擇相關的一些具體信息。
這項測試看起來可能和你多年前做過的某個測試差不多。但情況會發生變化﹐所以請以開放的態度接受你身上發生的巨大變化。你不會是第一個離開銀行﹐去做藝術家﹑珠寶設計師或記者的金融從業者﹐但你也許會成為最快樂的那一個。
這項測試非常簡單﹐沒有艱澀的心理學術語。請憑直覺依次從以下四對字母中挑選出一個與你的情況(而不是工作﹑社交場合中其他人﹐甚至家人對你的期望)最為吻合的字母。你將會認識到真正的自己是什麼樣的:

1.外向型還是內向型?(E或I)
如果可以選擇﹐你更希望生活在什麼樣的世界里呢?我們都希望二者兼有﹐但外向型的人更喜歡溝通﹑社交﹐與人聊天和傾聽。內向型的人則更喜歡他們自己的內心世界──較之與現實世界打交道﹐他們更愛獨處﹑閱讀﹑安靜地思考﹐在自己的內心世界里生活和解決問題。

2.感覺型還是直覺型?(S或N)
你是如何運用信息的?我們都用視覺﹑聽覺﹑觸覺﹑味覺和嗅覺這五感來獲得具體數據。然而﹐感覺型的人隨後會將新數據與過去的信息進行對比。而直覺型的人則以未來為導向﹐他們從原始數據中看出意義﹑可能性﹐並加以概括。感覺型的人更依賴數據。直覺型的人則更依賴預感﹑概念和靈感。

3.思維型還是情感型?(T或F)
你是如何做決定的?思維型的人希望做正確﹑公平﹑公正的事情。他們往往比較客觀公正﹐運用邏輯﹑理性思維和推理。而情感型的人則比較主觀和個人化﹐他們做決定的依據是個人價值和換位思考﹐是為了讓自己和他人在工作﹑家庭和世界中感到愉快。

4.判斷型還是感知型?(J或P)
你更喜歡什麼樣的日常生活方式?判斷型的人喜歡井然有序﹑有組織的生活方式﹐要有日程安排﹑計劃﹑待辦事項﹑清單﹑須完成任務以及特定目標。感知型的人則重視順其自然和靈活的目標﹐能夠輕鬆地適應新的局面。他們更喜歡在變化的環境中保持選擇方案的靈活性(通常會保持到最後時刻)。

你與真實的自我合拍嗎?你是否在給自己製造壓力﹐為你的命運﹑你生命的意義蒙上陰影?如欲進一步瞭解:請看一看16種性格類型﹐讀一讀與你的四字母密碼相對應的描述。比方說﹐我是INFP型﹐是一個尋找生活意義﹐尋求讓世界變得更美好的理想主義者。

你的四字母“百萬富翁密碼”是什麼?你可以從邁爾斯-布里格斯16種性格類型中找到與你的特定性格相關的具體信息。讓我們先從與16種性格相關的大類說起﹐這其中包括你的性格類型。

系統策劃者(ENTJ﹑ENTP﹑INTJ或INTP)

這裡面沒有羞怯的人。你是聰明﹑精力充沛的開拓者﹐熱愛智力挑戰﹐會為完善程序﹑系統等而夜 以繼日地工作。你為實現夢想﹑改變世界而奮鬥﹐因此你的決策依據是實現所有人整體利益的最大化(而不是任何特定的個人)﹐你會在情感和堅守的底線之間取得 平衡。你往往是人群中的首領。
職業路徑:像你這樣的領導者遍及各行各業。擔任公司高管﹑銀行經理或辦公室經理﹑籌款人﹑醫院管理者或銷售經理可能會讓你這樣的精英感到愉快。

守成者(ESTJ﹑ESFJ﹑ISTJ或ISFJ)

你是美國企業界的中流砥柱﹐你更關注現在而非過去﹐但著眼於未來。你愛做計劃﹐會定期投資401(k)中最保守的項目以及你所在工會的養老基金﹐此外﹐你很可能會為孩子投資大學學費儲蓄計劃。你偏好安全﹑保險和秩序。
職業路徑:讓你感覺最愉快的是有清晰規定﹑結構森嚴的大型組織環境﹔也可以是警務機構或軍隊。公司里任何職位你都適合﹐你可以擔任主管﹑經理﹑高管﹑技術專家或員工顧問。

獨立創造者(ESTP﹑ESFP﹑ISTP或ISFP)

你更喜歡為自己工作﹐而不是為雇主工作﹐你也愛幫助和取悅他人。你不介意變通一些規則﹐也不介意做一個獨立工作的人。壓力﹑意外和自由讓你的生活變得完整!
職業路徑:運用你的創業精神來啟動自己的事業﹐哪怕只是兼職也好。你也許可以從經紀公司入手﹐因為在經紀公司你可以自行控制工作量和工作時間。
有富餘的時間和金錢?你可以通過加盟Mrs. Fields或塔可鐘(Taco Bell)這樣的特許經營店進行投資理財。也可考慮從事一些抽取傭金﹐自己給自己做老板的職業﹐比如房地產經紀人﹑作家﹑廣告經理﹑旅遊代理人和銷售職位。

開路者(ENFJ﹑ENFP﹑INFJ或INFP)

你願意幫助弱者﹐對人抱有同情心﹐這使你成為了所有人的激勵者。你對工作﹑生活和其他人的潛能抱有理想和激情。你是為啟發﹑鼓勵和激勵他人而生的。你擁有很強的心靈直覺﹐在閱讀肢體語言和捕捉他人感受方面擁有出色的直感和能力。
職業路徑:社會工作﹑教學﹑公共關係﹑職業生涯和指導顧問以及人力資源專員等職業的性質都適合那些關愛和同情他人﹑需要與人交往和本能地渴望創造和諧與和睦氛圍的人。

如欲瞭解更多:請看看筆者的《百萬富翁密碼》一書﹐瞭解有關16種性格類型的詳細信息。你可以找到自己的性格類型。一定要讀讀斯坦利的《百萬富翁的思維》以及白金漢(Marcus Buckingham)的書﹐建議先從《你需要知道的一件事》(The One Thing You Need to Know)開始讀:“確定什麼事情是你不喜歡做的﹐然後停掉它。”接下來﹐請研讀白金漢有關“優勢測評”的書﹐找到你愛做的事情並專注地去做。

保持耐心。到時候你自然會知道該做什麼。我在摩根士丹利(Morgan Stanley)投資銀行部門工作的許多年里﹐一直在電視藝術與科學學院(Television Academy)和演員工作室(Actors Studio)等地方參加寫作﹑導演和表演研習班﹐我製作的一個電影短片獲得了一項金獎。
然後有一天﹐我突然意識到行動的時機已到。離開投資銀行業不久之後﹐我成為了一名報紙編輯﹐隨後在金融新聞網(Financial News Network)擔任高管﹐之後又做了財經記者。這是我做過的最佳決策。保持耐心﹐做好準備﹐你會意識到什麼時候是合適的時機﹐你會知道的。
不論你做什麼﹐都不要在奇跡發生前五分鐘放棄你的夢想。請牢記斯坦利在《百萬富翁的思維》一書中所說的話:“如果你熱愛自己所做的工作﹐你的生產效率就會很高﹐你的特殊創造天賦也會顯現出來。”

再推薦兩本必讀書:布里奇斯(Bill Bridges)的《轉變》(Transitions)和西內塔(Marsha Sinetar)的《做你愛做的事﹐財富自然會來》(Do What You Love, The Money Will Follow)。

撰稿﹕MarketWatch Paul B.Farrell

http://hk.finance.yahoo.com/news/%E7%A0%B4%E8%A7%A3%E4%BD%A0%E7%9A%84%E7%99%BE%E8%90%AC%E5%AF%8C%E7%BF%81%E5%AF%86%E7%A2%BC-041916146.html

2012年10月19日 星期五


【明報專訊】筆者上周六參加由《明報》舉辦的兩場樓市研討會,在研討會開始前,即場向到場讀者進行「舉手式」民調,問有多少人認為未來一年樓價會再上升一至兩成。在座讀者約有六成多舉手;認為樓市會牛皮或升幅小於一成者,則約有三成多。問到有多少人會認為樓價未來一年會下跌,兩場研討會中,一共只有三個讀者舉了手。

一年間 好友由極少數變成多數

筆者即場表示,根據「相反理論」,投資市場若出現一面倒的看法,即人人看好,或是人人看淡,市場便可能接近逆轉或重要調整。澳洲會計師公會本周發表了「2013年香港經濟前景信心調查」結果,該機構上個月訪問了211位來自上市公司和跨國企業的財務及會計專業人士,問他們對樓市前景的看法。71%受訪者認為,明年物業市場會有上升的趨勢,遠高於去年只有9%被訪者認為未來一年樓市會續升。
今次調查又顯示,「磚頭」仍是受訪者的投資首選資產類別:25%受訪者表示明年會增加物業投資,近28%會增加手頭現金,24%則會增加股票投資。
調查反映,專業人士看好香港樓市。短短一年間,看好樓市的人由極少數變成大多數。固然,大眾對樓市信心十足會推動樓價,但如上所述,根據相反理論,太多人一面倒看好也可能是樓市的一種警號。而最近有周刊以「80後樓神教炒樓」為題作報道,是否也反映樓市已過熱?

樓市價量背馳 非只因額印

筆者在研討會為大家「降溫」並不是沒有根據的。一個根據是,過去一年樓價屢創新高,但成交卻是一浪低於一浪。如放諸股市,股價愈升愈高,但成交不斷走低,便會被說成是「乾升」,絕對不是好事情。
當然,有一種解釋是,政府約兩年前推出了額外印花稅阻遏短炒,剛買了樓的業主不會隨便放售手上物業,令到盤源欠缺,成交也跟隨萎縮,並導致業主叫價強硬,令樓價愈升愈有。
但也不要忘記,如「量低」全是因額印造成,那應該是當政策一出,成交量在短時間內直插,然後呈「L」形在低位維持,但現在卻是二手樓市交投一浪低於一浪,樓價一浪高於一浪,兩者出現了大背馳(圖)。

美元未必走弱 通脹可變通縮

其實,現在支持樓市主要有兩大因素:一是過往數年新樓供應量偏低;二是因各國要拯救經濟,於是不斷放鬆銀根,甚至推出量化寬鬆措施(QE),以致息率低企。然而,外圍經濟確實惡劣,而最近國際貨幣基金組織(IMF)更是調低多個國家的經濟增長預測,都是值得加以留意。
同時,雖然市民的供樓負擔比率受惠於低息環境,仍未算高至極危險水平,但也要留意新做按揭的供樓年期大大升高,由約10年前只約供15年多,延長至現時超過25年。將來的經濟環境和樓市如果轉差,市民藉延長供樓年期減低每月供款負擔的彈性也將縮小。
另外,不少分析指出,歐美各國放鬆銀根,會令通脹失控而有利樓價,但香港近年通脹率最高也只升至5%多一點,近月通脹率更是回落。而美元指數去年中見底後,也不見QE令美元偏軟。大眾預期QE會令美元長期偏軟,港元因與美元掛鈎也會偏軟,進而期待資產價格受捧,這可能會是個美麗的誤會。

樓市似每隔15年見頂 小心黑天鵝

根據歷史數據,商品價格大約每30至31年會出現周期頂,而今年至明年中,商品價格便是距離上個一周期頂約31年的時候,則一旦整體商品價格回落,通脹有可能變成通縮?如此,香港樓價又會如何?
事實上,過去半世紀的香港樓市,似乎也出現每隔15至16年的見頂周期,比如1967年發生暴動,15年後的1982年,便是中英談判導致股市和樓價急挫,而再過15年,則是1997年發生亞洲金融風暴之後的樓價暴瀉。然則,1997年之後的15年,便是今天的2012年,會否有樓市「黑天鵝」出現,就讓大家拭目以待吧。

歷史常常重演 1929股災可參考

上周六的樓市研討會上的另一講者為清華大學客席教授蔣匡文。他指出,歷史似乎每每重演,比如近一個世紀前,美國於1929年出現股災和大蕭條後,各國貿易保護主義橫行,而近數年自出現金融海嘯後,各國也在進行貨幣戰爭。當年日本侵略中國東北,現在則「購買」釣魚島令地緣政治變得緊張。
1929年股災後,美股曾出現大反彈後再急跌,直至第二次世界大戰才真正走出谷底。而在2007金融海嘯後,美股也大跌,現在重返高位,則最後會否又大挫,甚至各國一樣因經濟及政治問題發生戰爭?若是,則往後數年,不排除全球股市和經濟環境會變得風高浪急,樓市也可能會受影響。

撰文﹕陸振球

2012年10月1日 星期一

香港的住戶收入分布對樓價的影響

從收入份布可以分析收入對樓價走勢支持和負擔能力, 另外, 亦可了解不同行業和職能的收入狀況。


工作人口(不包括外籍家庭傭工)的每月主要職業收入中位數:
二零一一年為12,000元 (2011 vs 2006 大幅上升20%)
二零零六年的10,000元

從事經濟活動的家庭住戶每月收入中位數(不包括外籍家庭傭工):
二零一一年的24,500元 (顯著增加22.5%)
二零零六年的20,000元


住戶收入明顯增加, 低息環境(2.15%)以致供樓成本相比走97年(12%)低很多, 而且與97年的經濟環境和很多方面與現在也有很大分別,所以不能相提並論:


97年供樓利率為12%,現時供樓利率約為2.15%。以相同樓價200萬供30年計算,97年月供$14400,本金$400利息$14000,而現時月供約$5280,本金$2771利息$2508。若以相同供樓能力計算,以97年有能力供200萬樓的人,現在可供約545萬的物業。如果計入家庭月入中位數比起15年前高了30%以上, 當年能供200萬樓的人(以前能供$14400, 現在能供$14400x1.3=$18700), 即是現在能供710萬的樓



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政府統計處公布香港住戶收入分布的研究結果
(2012 年 6 月 18 日)


政府統計處於今日(六月十八日)出版的《主題性報告:香港的住戶收入分布》內發表香港住戶收入分布的研究結果。有關研究運用了二零一一年人口普查及以往人口普查/中期人口統計的資料進行分析,其中亦特別提及政府在稅務及社會福利方面的政策對住戶收入重新分布的影響。

堅尼系數1

根據香港住戶收入分布的研究結果,在二零一一年香港的堅尼系數(按除稅及福利轉移後住戶每月收入計算)是0.475,與二零零六年的水平相同,但輕微高於二零零一年的0.470。若只集中分析從事經濟活動的家庭住戶2(這些住戶是香港職業收入的主要來源),相關的堅尼系數在二零一一年為0.430,稍低於二零零一年及二零零六年的0.436。

由於政府在稅務及社會福利方面的政策對住戶收入重新分布有着整體性的影響,按除稅及福利轉移後住戶每月收入(即考慮稅務和社會福利效應後的住戶收入)計算的堅尼系數能更有意義地量度香港收入差距的整體情況。

比較分別按除稅及福利轉移後住戶收入及按原本住戶收入計算的堅尼系數,能量度政府所推行的政策在減低香港收入差距的幅度及成效。堅尼系數在二零一一年相關的減幅為0.062,反映透過稅務和社會福利將收入由收入分布的上端重新分配至收入分布的下端能有效地收窄收入差距。二零零一年和二零零六年的減幅分別為0.055和0.058。與二零零一年和二零零六年相比,收入重新分布的政策在二零一一年有着更大的影響,這與政府隨着時間在福利、教育以及醫療的支出有所增加的情況一致。

收入差距隨着時間擴闊的另一個重要因素是香港社會經濟和人口的轉變。由於人口持續老化,在二零零一年至二零一一年期間,非從事經濟活動的家庭住戶3大幅上升48.3%,若按所佔百分比計算,則由二零零一年的13.9%增加至二零一一年的17.9%。在這類住戶中,43.6%為所有成員均在六十五歲或以上的長者住戶,他/她們主要是退休人士,並沒有職業收入,其住戶每月收入中位數(不包括外籍家庭傭工)(4,320元)自然較全香港所有家庭住戶中位數(20,200元)為低。

因此,非從事經濟活動的家庭住戶日益增加,自然而然令香港收入差距有所擴闊。為使分析更具意義,我們亦有計算從事經濟活動的家庭住戶的堅尼系數。在二零一一年,從事經濟活動的家庭住戶的堅尼系數(按除稅及福利轉移後住戶收入計算)是0.430,與二零零六年的0.436相比為低,並且亦顯著低於所有家庭住戶的0.475。

此外,小型住戶的數目和比例隨時間增加。平均住戶人數由二零零一年的3.1人下跌至二零零六年的3.0人,然後進一步跌至二零一一年的2.9人。由於住戶收入與住戶人數有着密切的關係,小型住戶的日益增加亦會影響收入水平的整體趨勢以及其分布。

因此,按人口平均除稅及福利轉移後住戶每月收入編製的堅尼系數,能反映扣除住戶人數的人口變化後收入差距的更真實情況。在二零一一年,所有家庭住戶的有關堅尼系數為0.431,而從事經濟活動的家庭住戶則為0.413。

若一併考慮政府在二零一一年實施的一次性紓緩措施的影響,相關的堅尼系數會進一步分別下降至0.414和0.399。

職業收入和住戶收入分布

研究亦顯示在二零一一年,職業收入為收入的主要來源,家庭住戶收入的85.7%是從職業收入而來的,這與二零零六年的情況大致相若。工作人口(不包括外籍家庭傭工)的每月主要職業收入中位數在二零一一年為12,000元,與二零零六年的10,000元相比大幅上升20%。經考慮價格變動後,實質升幅則為3.5%。

若以十等分組別作進一步分析,二零一一年的第一個、第二個以及第三個十等分組別(職業收入的最低30%的工作人口,不包括外籍家庭傭工)的職業收入中位數與二零零六年相比分別增加了19.3%、26.3%和14.3%。按實質計算,第一個和第二個十等分組別同時期亦分別上升3.0%和8.9%,而第三個十等分組別則輕微下跌1.4%。然而,值得注意的是,工作時數較短的兼職工人某程度上會影響每月職業收入的分布,尤其是對低收入組別而言。

另一方面,住戶每月收入中位數(不包括外籍家庭傭工)由二零零六年的17,100元增加至二零一一年的20,200元,增幅為18.1%。然而,這樣的比較會明顯受到這期間的人口和住戶組合的變化影響,特別是由於人口老化而導致低收入或甚至沒有收入的非從事經濟活動的家庭住戶大幅增加。

因此,更為有意義的分析是集中於從事經濟活動的家庭住戶的收入變化。其住戶每月收入中位數(不包括外籍家庭傭工)由二零零六年的20,000元顯著增加22.5%,至二零一一年的24,500元按實質計算,相關的加幅為5.7%。若以十等分組別作分析,所有十等分組別的住戶收入中位數均錄得雙位數字的增長,而大多數十等分組別在扣除通脹的因素後,其實質的中位數都有明顯升幅。

評論

政府發言人表示,二零一一年所有住戶按除稅及福利轉移後住戶收入計算的堅尼系數與二零零六年比較,維持平穩,而從事經濟活動的家庭住戶的堅尼系數,則由二零零六年的0.436下降至二零一一年的0.430。政府發言人指出,在強勁的經濟及勞工市場的環境下,加上二零一一年五月實施的法定最低工資,收入較低人士的就業和收入情況均有明顯改善。再加上政府在房屋、醫療、教育和社會福利方面的各項政策,均有助進一步增加基層工人的可供支配收入和改善其生活質素,從而減弱香港收入差距的上升趨勢。

政府發言人同時指出,稅務及社會福利在住戶收入再分布上擔當重要角色。這些措施合共使堅尼系數在二零一一年減少0.062,減幅比2006年(0.058)及2001年(0.055)為大。2011年的較大減幅,反映了政府的政策在縮窄收入差距的力度和成效方面,隨時間有所增加。

在扣除人口變化(如住戶人數減少)的影響後,從事經濟活動的家庭住戶相應的堅尼系數較低,在二零一一年為0.413。若把政府在二零一一年所提供的一次性紓緩措施的影響也計算在內,堅尼系數會再進一步下跌至0.399。

整體來說,若比較使用類似計算方法的堅尼系數,香港的堅尼系數與其他城市國家經濟體系或大城市(如紐約及華盛頓)相若,亦較新加坡為低。

不過,政府發言人表示,絕不會滿足於目前的情況。政府會繼續盡力協助基層及密切監察他們的情況。由於經濟持續增長是提高整體生活水平的關鍵,政府會繼續改善營商環境和促進經濟增長,以創造就業機會;並且會繼續投資於教育、培訓和再培訓,以提高工人的競爭力和向上流動性,以及考慮適當的稅務和社會福利政策。



其他資料

附表展示二零零一年、二零零六年及二零一一年的各項堅尼系數。

用戶可以在政府統計處的「香港統計數據書店」網站(http://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/sp170_tc.jsp?productCode=B1120057)免費下載《主題性報告:香港的住戶收入分布》。


1. 堅尼系數是一個普遍為其他經濟體系用以分析收入差距的量數,而本報告書中亦就堅尼系數作詳細分析。堅尼系數的數值介乎0和1之間。一般來說,堅尼系數的數值愈大反映差距程度愈大。
2. 從事經濟活動的家庭住戶是指家庭住戶內除外籍家庭傭工外至少有一名其他成員從事經濟活動。
3. 非從事經濟活動的家庭住戶是指家庭住戶內所有成員除外籍家庭傭工外皆非從事經濟活動(例如料理家務者、退休人士及十五歲以下人士) 。



PowerPoint:
http://www.census2011.gov.hk/pdf/press%20briefing_income_(201206018)_final_ppt.pdf

Detailed report
http://www.census2011.gov.hk/pdf/household-income.pdf