你喜歡挑戰，方法就越来越多；
你喜歡放棄，借口就越来越多；
你喜歡感谢，顺利就越来越多；
你喜歡抱怨，煩腦就越来越多；
你喜歡拼搏，成功就越来越多；
你喜歡逃避，失败就越来越多；
你喜歡分享，朋友就越来越多。
生活中的点点滴滴，真是如此因果关系！
2013年1月7日 星期一
2012年12月3日 星期一
破解你的“百萬富翁密碼”
在《百萬富翁的思維》(The Millionaire Mind)一書中﹐斯坦利(Thomas Stanley)寫道：“擁有高度創造性智慧的百萬富翁通常能正確地做出一個十分重要的職業生涯決策：他們會選擇一個能賺到很多錢的職業﹐而這個職業通常又是他們所熱愛的。請記住﹐如果你熱愛自己所做的工作﹐你的生產效率就會很高﹐你的特殊創造天賦也會顯現出來。”
斯坦利也從反面論述了這一觀點：“正如大多數百萬富翁所述﹐若將許多努力投入與個人能力不匹配的工作中﹐其直接結果便是壓力。如果從事與你的資質不吻合的職業﹐無論是心理還是生理上都會感覺更困難﹑更吃力。”
以下是你要走的第一步﹐做一做筆者所著《百萬富翁密碼》(Millionaire Code)一書中的小測試。該測試是根據榮格(Carl Jung)的性格類型和邁爾斯-布里格斯(Myers-Briggs)的16種性格類型設計而成的。
請做一下這個由四部分組成的簡單測試﹐找到你的四字母“百萬富翁密碼”。之後﹐你可以按圖索驥﹐查看邁爾斯-布里格斯的16種性格類型﹐探索與適合你的新職業選擇相關的一些具體信息。
這項測試看起來可能和你多年前做過的某個測試差不多。但情況會發生變化﹐所以請以開放的態度接受你身上發生的巨大變化。你不會是第一個離開銀行﹐去做藝術家﹑珠寶設計師或記者的金融從業者﹐但你也許會成為最快樂的那一個。
這項測試非常簡單﹐沒有艱澀的心理學術語。請憑直覺依次從以下四對字母中挑選出一個與你的情況（而不是工作﹑社交場合中其他人﹐甚至家人對你的期望）最為吻合的字母。你將會認識到真正的自己是什麼樣的：
1.外向型還是內向型？（E或I）
如果可以選擇﹐你更希望生活在什麼樣的世界里呢？我們都希望二者兼有﹐但外向型的人更喜歡溝通﹑社交﹐與人聊天和傾聽。內向型的人則更喜歡他們自己的內心世界──較之與現實世界打交道﹐他們更愛獨處﹑閱讀﹑安靜地思考﹐在自己的內心世界里生活和解決問題。
2.感覺型還是直覺型？（S或N）
你是如何運用信息的？我們都用視覺﹑聽覺﹑觸覺﹑味覺和嗅覺這五感來獲得具體數據。然而﹐感覺型的人隨後會將新數據與過去的信息進行對比。而直覺型的人則以未來為導向﹐他們從原始數據中看出意義﹑可能性﹐並加以概括。感覺型的人更依賴數據。直覺型的人則更依賴預感﹑概念和靈感。
3.思維型還是情感型？（T或F）
你是如何做決定的？思維型的人希望做正確﹑公平﹑公正的事情。他們往往比較客觀公正﹐運用邏輯﹑理性思維和推理。而情感型的人則比較主觀和個人化﹐他們做決定的依據是個人價值和換位思考﹐是為了讓自己和他人在工作﹑家庭和世界中感到愉快。
4.判斷型還是感知型？（J或P）
你更喜歡什麼樣的日常生活方式？判斷型的人喜歡井然有序﹑有組織的生活方式﹐要有日程安排﹑計劃﹑待辦事項﹑清單﹑須完成任務以及特定目標。感知型的人則重視順其自然和靈活的目標﹐能夠輕鬆地適應新的局面。他們更喜歡在變化的環境中保持選擇方案的靈活性（通常會保持到最後時刻）。
你與真實的自我合拍嗎？你是否在給自己製造壓力﹐為你的命運﹑你生命的意義蒙上陰影？如欲進一步瞭解：請看一看16種性格類型﹐讀一讀與你的四字母密碼相對應的描述。比方說﹐我是INFP型﹐是一個尋找生活意義﹐尋求讓世界變得更美好的理想主義者。
你的四字母“百萬富翁密碼”是什麼？你可以從邁爾斯-布里格斯16種性格類型中找到與你的特定性格相關的具體信息。讓我們先從與16種性格相關的大類說起﹐這其中包括你的性格類型。
系統策劃者（ENTJ﹑ENTP﹑INTJ或INTP）
這裡面沒有羞怯的人。你是聰明﹑精力充沛的開拓者﹐熱愛智力挑戰﹐會為完善程序﹑系統等而夜 以繼日地工作。你為實現夢想﹑改變世界而奮鬥﹐因此你的決策依據是實現所有人整體利益的最大化（而不是任何特定的個人）﹐你會在情感和堅守的底線之間取得 平衡。你往往是人群中的首領。
職業路徑：像你這樣的領導者遍及各行各業。擔任公司高管﹑銀行經理或辦公室經理﹑籌款人﹑醫院管理者或銷售經理可能會讓你這樣的精英感到愉快。
守成者（ESTJ﹑ESFJ﹑ISTJ或ISFJ）
你是美國企業界的中流砥柱﹐你更關注現在而非過去﹐但著眼於未來。你愛做計劃﹐會定期投資401(k)中最保守的項目以及你所在工會的養老基金﹐此外﹐你很可能會為孩子投資大學學費儲蓄計劃。你偏好安全﹑保險和秩序。
職業路徑：讓你感覺最愉快的是有清晰規定﹑結構森嚴的大型組織環境﹔也可以是警務機構或軍隊。公司里任何職位你都適合﹐你可以擔任主管﹑經理﹑高管﹑技術專家或員工顧問。
獨立創造者（ESTP﹑ESFP﹑ISTP或ISFP）
你更喜歡為自己工作﹐而不是為雇主工作﹐你也愛幫助和取悅他人。你不介意變通一些規則﹐也不介意做一個獨立工作的人。壓力﹑意外和自由讓你的生活變得完整！
職業路徑：運用你的創業精神來啟動自己的事業﹐哪怕只是兼職也好。你也許可以從經紀公司入手﹐因為在經紀公司你可以自行控制工作量和工作時間。
有富餘的時間和金錢？你可以通過加盟Mrs. Fields或塔可鐘(Taco Bell)這樣的特許經營店進行投資理財。也可考慮從事一些抽取傭金﹐自己給自己做老板的職業﹐比如房地產經紀人﹑作家﹑廣告經理﹑旅遊代理人和銷售職位。
開路者（ENFJ﹑ENFP﹑INFJ或INFP）
你願意幫助弱者﹐對人抱有同情心﹐這使你成為了所有人的激勵者。你對工作﹑生活和其他人的潛能抱有理想和激情。你是為啟發﹑鼓勵和激勵他人而生的。你擁有很強的心靈直覺﹐在閱讀肢體語言和捕捉他人感受方面擁有出色的直感和能力。
職業路徑：社會工作﹑教學﹑公共關係﹑職業生涯和指導顧問以及人力資源專員等職業的性質都適合那些關愛和同情他人﹑需要與人交往和本能地渴望創造和諧與和睦氛圍的人。
如欲瞭解更多：請看看筆者的《百萬富翁密碼》一書﹐瞭解有關16種性格類型的詳細信息。你可以找到自己的性格類型。一定要讀讀斯坦利的《百萬富翁的思維》以及白金漢(Marcus Buckingham)的書﹐建議先從《你需要知道的一件事》(The One Thing You Need to Know)開始讀：“確定什麼事情是你不喜歡做的﹐然後停掉它。”接下來﹐請研讀白金漢有關“優勢測評”的書﹐找到你愛做的事情並專注地去做。
保持耐心。到時候你自然會知道該做什麼。我在摩根士丹利(Morgan Stanley)投資銀行部門工作的許多年里﹐一直在電視藝術與科學學院(Television Academy)和演員工作室(Actors Studio)等地方參加寫作﹑導演和表演研習班﹐我製作的一個電影短片獲得了一項金獎。
然後有一天﹐我突然意識到行動的時機已到。離開投資銀行業不久之後﹐我成為了一名報紙編輯﹐隨後在金融新聞網(Financial News Network)擔任高管﹐之後又做了財經記者。這是我做過的最佳決策。保持耐心﹐做好準備﹐你會意識到什麼時候是合適的時機﹐你會知道的。
不論你做什麼﹐都不要在奇跡發生前五分鐘放棄你的夢想。請牢記斯坦利在《百萬富翁的思維》一書中所說的話：“如果你熱愛自己所做的工作﹐你的生產效率就會很高﹐你的特殊創造天賦也會顯現出來。”
再推薦兩本必讀書：布里奇斯(Bill Bridges)的《轉變》(Transitions)和西內塔(Marsha Sinetar)的《做你愛做的事﹐財富自然會來》(Do What You Love, The Money Will Follow)。
撰稿﹕MarketWatch Paul B.Farrell
http://hk.finance.yahoo.com/news/%E7%A0%B4%E8%A7%A3%E4%BD%A0%E7%9A%84%E7%99%BE%E8%90%AC%E5%AF%8C%E7%BF%81%E5%AF%86%E7%A2%BC-041916146.html
2012年10月19日 星期五
【明報專訊】筆者上周六參加由《明報》舉辦的兩場樓市研討會，在研討會開始前，即場向到場讀者進行「舉手式」民調，問有多少人認為未來一年樓價會再上升一至兩成。在座讀者約有六成多舉手；認為樓市會牛皮或升幅小於一成者，則約有三成多。問到有多少人會認為樓價未來一年會下跌，兩場研討會中，一共只有三個讀者舉了手。
一年間 好友由極少數變成多數
筆者即場表示，根據「相反理論」，投資市場若出現一面倒的看法，即人人看好，或是人人看淡，市場便可能接近逆轉或重要調整。澳洲會計師公會本周發表了「2013年香港經濟前景信心調查」結果，該機構上個月訪問了211位來自上市公司和跨國企業的財務及會計專業人士，問他們對樓市前景的看法。71%受訪者認為，明年物業市場會有上升的趨勢，遠高於去年只有9%被訪者認為未來一年樓市會續升。
今次調查又顯示，「磚頭」仍是受訪者的投資首選資產類別：25%受訪者表示明年會增加物業投資，近28%會增加手頭現金，24%則會增加股票投資。
調查反映，專業人士看好香港樓市。短短一年間，看好樓市的人由極少數變成大多數。固然，大眾對樓市信心十足會推動樓價，但如上所述，根據相反理論，太多人一面倒看好也可能是樓市的一種警號。而最近有周刊以「80後樓神教炒樓」為題作報道，是否也反映樓市已過熱？
樓市價量背馳 非只因額印
筆者在研討會為大家「降溫」並不是沒有根據的。一個根據是，過去一年樓價屢創新高，但成交卻是一浪低於一浪。如放諸股市，股價愈升愈高，但成交不斷走低，便會被說成是「乾升」，絕對不是好事情。
當然，有一種解釋是，政府約兩年前推出了額外印花稅阻遏短炒，剛買了樓的業主不會隨便放售手上物業，令到盤源欠缺，成交也跟隨萎縮，並導致業主叫價強硬，令樓價愈升愈有。
但也不要忘記，如「量低」全是因額印造成，那應該是當政策一出，成交量在短時間內直插，然後呈「L」形在低位維持，但現在卻是二手樓市交投一浪低於一浪，樓價一浪高於一浪，兩者出現了大背馳（圖）。美元未必走弱 通脹可變通縮
其實，現在支持樓市主要有兩大因素：一是過往數年新樓供應量偏低；二是因各國要拯救經濟，於是不斷放鬆銀根，甚至推出量化寬鬆措施（QE），以致息率低企。然而，外圍經濟確實惡劣，而最近國際貨幣基金組織（IMF）更是調低多個國家的經濟增長預測，都是值得加以留意。
同時，雖然市民的供樓負擔比率受惠於低息環境，仍未算高至極危險水平，但也要留意新做按揭的供樓年期大大升高，由約10年前只約供15年多，延長至現時超過25年。將來的經濟環境和樓市如果轉差，市民藉延長供樓年期減低每月供款負擔的彈性也將縮小。
另外，不少分析指出，歐美各國放鬆銀根，會令通脹失控而有利樓價，但香港近年通脹率最高也只升至5％多一點，近月通脹率更是回落。而美元指數去年中見底後，也不見QE令美元偏軟。大眾預期QE會令美元長期偏軟，港元因與美元掛鈎也會偏軟，進而期待資產價格受捧，這可能會是個美麗的誤會。
樓市似每隔15年見頂 小心黑天鵝
根據歷史數據，商品價格大約每30至31年會出現周期頂，而今年至明年中，商品價格便是距離上個一周期頂約31年的時候，則一旦整體商品價格回落，通脹有可能變成通縮？如此，香港樓價又會如何？
事實上，過去半世紀的香港樓市，似乎也出現每隔15至16年的見頂周期，比如1967年發生暴動，15年後的1982年，便是中英談判導致股市和樓價急挫，而再過15年，則是1997年發生亞洲金融風暴之後的樓價暴瀉。然則，1997年之後的15年，便是今天的2012年，會否有樓市「黑天鵝」出現，就讓大家拭目以待吧。
歷史常常重演 1929股災可參考
1929年股災後，美股曾出現大反彈後再急跌，直至第二次世界大戰才真正走出谷底。而在2007金融海嘯後，美股也大跌，現在重返高位，則最後會否又大挫，甚至各國一樣因經濟及政治問題發生戰爭？若是，則往後數年，不排除全球股市和經濟環境會變得風高浪急，樓市也可能會受影響。
撰文﹕陸振球
2012年10月1日 星期一
香港的住戶收入分布對樓價的影響
從收入份布可以分析收入對樓價走勢支持和負擔能力, 另外, 亦可了解不同行業和職能的收入狀況。
工作人口（不包括外籍家庭傭工）的每月主要職業收入中位數:
二零一一年為12,000元 (2011 vs 2006 大幅上升20%)
二零零六年的10,000元
從事經濟活動的家庭住戶每月收入中位數（不包括外籍家庭傭工）:
二零一一年的24,500元 (顯著增加22.5%)
二零零六年的20,000元
住戶收入明顯增加, 低息環境(2.15%)以致供樓成本相比走97年(12%)低很多, 而且與97年的經濟環境和很多方面與現在也有很大分別，所以不能相提並論：
97年供樓利率為12%，現時供樓利率約為2.15%。以相同樓價200萬供30年計算，97年月供$14400，本金$400利息$14000，而現時月供約$5280，本金$2771利息$2508。若以相同供樓能力計算，以97年有能力供200萬樓的人，現在可供約545萬的物業。如果計入家庭月入中位數比起15年前高了30%以上, 當年能供200萬樓的人(以前能供$14400, 現在能供$14400x1.3=$18700), 即是現在能供710萬的樓。
------------------------------------------------------------------------------------------------------------
政府統計處公布香港住戶收入分布的研究結果
(2012 年 6 月 18 日)
政府統計處於今日（六月十八日）出版的《主題性報告：香港的住戶收入分布》內發表香港住戶收入分布的研究結果。有關研究運用了二零一一年人口普查及以往人口普查／中期人口統計的資料進行分析，其中亦特別提及政府在稅務及社會福利方面的政策對住戶收入重新分布的影響。
堅尼系數1
根據香港住戶收入分布的研究結果，在二零一一年香港的堅尼系數（按除稅及福利轉移後住戶每月收入計算）是0.475，與二零零六年的水平相同，但輕微高於二零零一年的0.470。若只集中分析從事經濟活動的家庭住戶2（這些住戶是香港職業收入的主要來源），相關的堅尼系數在二零一一年為0.430，稍低於二零零一年及二零零六年的0.436。
由於政府在稅務及社會福利方面的政策對住戶收入重新分布有着整體性的影響，按除稅及福利轉移後住戶每月收入（即考慮稅務和社會福利效應後的住戶收入）計算的堅尼系數能更有意義地量度香港收入差距的整體情況。
比較分別按除稅及福利轉移後住戶收入及按原本住戶收入計算的堅尼系數，能量度政府所推行的政策在減低香港收入差距的幅度及成效。堅尼系數在二零一一年相關的減幅為0.062，反映透過稅務和社會福利將收入由收入分布的上端重新分配至收入分布的下端能有效地收窄收入差距。二零零一年和二零零六年的減幅分別為0.055和0.058。與二零零一年和二零零六年相比，收入重新分布的政策在二零一一年有着更大的影響，這與政府隨着時間在福利、教育以及醫療的支出有所增加的情況一致。
收入差距隨着時間擴闊的另一個重要因素是香港社會經濟和人口的轉變。由於人口持續老化，在二零零一年至二零一一年期間，非從事經濟活動的家庭住戶3大幅上升48.3%，若按所佔百分比計算，則由二零零一年的13.9%增加至二零一一年的17.9%。在這類住戶中，43.6%為所有成員均在六十五歲或以上的長者住戶，他／她們主要是退休人士，並沒有職業收入，其住戶每月收入中位數(不包括外籍家庭傭工)（4,320元）自然較全香港所有家庭住戶中位數（20,200元）為低。
因此，非從事經濟活動的家庭住戶日益增加，自然而然令香港收入差距有所擴闊。為使分析更具意義，我們亦有計算從事經濟活動的家庭住戶的堅尼系數。在二零一一年，從事經濟活動的家庭住戶的堅尼系數(按除稅及福利轉移後住戶收入計算)是0.430，與二零零六年的0.436相比為低，並且亦顯著低於所有家庭住戶的0.475。
此外，小型住戶的數目和比例隨時間增加。平均住戶人數由二零零一年的3.1人下跌至二零零六年的3.0人，然後進一步跌至二零一一年的2.9人。由於住戶收入與住戶人數有着密切的關係，小型住戶的日益增加亦會影響收入水平的整體趨勢以及其分布。
因此，按人口平均除稅及福利轉移後住戶每月收入編製的堅尼系數，能反映扣除住戶人數的人口變化後收入差距的更真實情況。在二零一一年，所有家庭住戶的有關堅尼系數為0.431，而從事經濟活動的家庭住戶則為0.413。
若一併考慮政府在二零一一年實施的一次性紓緩措施的影響，相關的堅尼系數會進一步分別下降至0.414和0.399。
職業收入和住戶收入分布
研究亦顯示在二零一一年，職業收入為收入的主要來源，家庭住戶收入的85.7%是從職業收入而來的，這與二零零六年的情況大致相若。工作人口（不包括外籍家庭傭工）的每月主要職業收入中位數在二零一一年為12,000元，與二零零六年的10,000元相比大幅上升20%。經考慮價格變動後，實質升幅則為3.5%。
若以十等分組別作進一步分析，二零一一年的第一個、第二個以及第三個十等分組別（職業收入的最低30%的工作人口，不包括外籍家庭傭工）的職業收入中位數與二零零六年相比分別增加了19.3%、26.3%和14.3%。按實質計算，第一個和第二個十等分組別同時期亦分別上升3.0%和8.9%，而第三個十等分組別則輕微下跌1.4%。然而，值得注意的是，工作時數較短的兼職工人某程度上會影響每月職業收入的分布，尤其是對低收入組別而言。
另一方面，住戶每月收入中位數（不包括外籍家庭傭工）由二零零六年的17,100元增加至二零一一年的20,200元，增幅為18.1%。然而，這樣的比較會明顯受到這期間的人口和住戶組合的變化影響，特別是由於人口老化而導致低收入或甚至沒有收入的非從事經濟活動的家庭住戶大幅增加。
因此，更為有意義的分析是集中於從事經濟活動的家庭住戶的收入變化。其住戶每月收入中位數（不包括外籍家庭傭工）由二零零六年的20,000元顯著增加22.5%，至二零一一年的24,500元。按實質計算，相關的加幅為5.7%。若以十等分組別作分析，所有十等分組別的住戶收入中位數均錄得雙位數字的增長，而大多數十等分組別在扣除通脹的因素後，其實質的中位數都有明顯升幅。
評論
政府發言人表示，二零一一年所有住戶按除稅及福利轉移後住戶收入計算的堅尼系數與二零零六年比較，維持平穩，而從事經濟活動的家庭住戶的堅尼系數，則由二零零六年的0.436下降至二零一一年的0.430。政府發言人指出，在強勁的經濟及勞工市場的環境下，加上二零一一年五月實施的法定最低工資，收入較低人士的就業和收入情況均有明顯改善。再加上政府在房屋、醫療、教育和社會福利方面的各項政策，均有助進一步增加基層工人的可供支配收入和改善其生活質素，從而減弱香港收入差距的上升趨勢。
政府發言人同時指出，稅務及社會福利在住戶收入再分布上擔當重要角色。這些措施合共使堅尼系數在二零一一年減少0.062，減幅比2006年（0.058）及2001年（0.055）為大。2011年的較大減幅，反映了政府的政策在縮窄收入差距的力度和成效方面，隨時間有所增加。
在扣除人口變化（如住戶人數減少）的影響後，從事經濟活動的家庭住戶相應的堅尼系數較低，在二零一一年為0.413。若把政府在二零一一年所提供的一次性紓緩措施的影響也計算在內，堅尼系數會再進一步下跌至0.399。
整體來說，若比較使用類似計算方法的堅尼系數，香港的堅尼系數與其他城市國家經濟體系或大城市（如紐約及華盛頓）相若，亦較新加坡為低。
不過，政府發言人表示，絕不會滿足於目前的情況。政府會繼續盡力協助基層及密切監察他們的情況。由於經濟持續增長是提高整體生活水平的關鍵，政府會繼續改善營商環境和促進經濟增長，以創造就業機會；並且會繼續投資於教育、培訓和再培訓，以提高工人的競爭力和向上流動性，以及考慮適當的稅務和社會福利政策。
其他資料
附表展示二零零一年、二零零六年及二零一一年的各項堅尼系數。
用戶可以在政府統計處的「香港統計數據書店」網站（http://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/sp170_tc.jsp?productCode=B1120057）免費下載《主題性報告：香港的住戶收入分布》。
1. 堅尼系數是一個普遍為其他經濟體系用以分析收入差距的量數，而本報告書中亦就堅尼系數作詳細分析。堅尼系數的數值介乎0和1之間。一般來說，堅尼系數的數值愈大反映差距程度愈大。
2. 從事經濟活動的家庭住戶是指家庭住戶內除外籍家庭傭工外至少有一名其他成員從事經濟活動。
3. 非從事經濟活動的家庭住戶是指家庭住戶內所有成員除外籍家庭傭工外皆非從事經濟活動(例如料理家務者、退休人士及十五歲以下人士) 。
PowerPoint:
http://www.census2011.gov.hk/pdf/press%20briefing_income_(201206018)_final_ppt.pdf
Detailed report
http://www.census2011.gov.hk/pdf/household-income.pdf
工作人口（不包括外籍家庭傭工）的每月主要職業收入中位數:
二零一一年為12,000元 (2011 vs 2006 大幅上升20%)
二零零六年的10,000元
從事經濟活動的家庭住戶每月收入中位數（不包括外籍家庭傭工）:
二零一一年的24,500元 (顯著增加22.5%)
二零零六年的20,000元
住戶收入明顯增加, 低息環境(2.15%)以致供樓成本相比走97年(12%)低很多, 而且與97年的經濟環境和很多方面與現在也有很大分別，所以不能相提並論：
97年供樓利率為12%，現時供樓利率約為2.15%。以相同樓價200萬供30年計算，97年月供$14400，本金$400利息$14000，而現時月供約$5280，本金$2771利息$2508。若以相同供樓能力計算，以97年有能力供200萬樓的人，現在可供約545萬的物業。如果計入家庭月入中位數比起15年前高了30%以上, 當年能供200萬樓的人(以前能供$14400, 現在能供$14400x1.3=$18700), 即是現在能供710萬的樓。
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政府統計處公布香港住戶收入分布的研究結果
(2012 年 6 月 18 日)
政府統計處於今日（六月十八日）出版的《主題性報告：香港的住戶收入分布》內發表香港住戶收入分布的研究結果。有關研究運用了二零一一年人口普查及以往人口普查／中期人口統計的資料進行分析，其中亦特別提及政府在稅務及社會福利方面的政策對住戶收入重新分布的影響。
堅尼系數1
根據香港住戶收入分布的研究結果，在二零一一年香港的堅尼系數（按除稅及福利轉移後住戶每月收入計算）是0.475，與二零零六年的水平相同，但輕微高於二零零一年的0.470。若只集中分析從事經濟活動的家庭住戶2（這些住戶是香港職業收入的主要來源），相關的堅尼系數在二零一一年為0.430，稍低於二零零一年及二零零六年的0.436。
由於政府在稅務及社會福利方面的政策對住戶收入重新分布有着整體性的影響，按除稅及福利轉移後住戶每月收入（即考慮稅務和社會福利效應後的住戶收入）計算的堅尼系數能更有意義地量度香港收入差距的整體情況。
比較分別按除稅及福利轉移後住戶收入及按原本住戶收入計算的堅尼系數，能量度政府所推行的政策在減低香港收入差距的幅度及成效。堅尼系數在二零一一年相關的減幅為0.062，反映透過稅務和社會福利將收入由收入分布的上端重新分配至收入分布的下端能有效地收窄收入差距。二零零一年和二零零六年的減幅分別為0.055和0.058。與二零零一年和二零零六年相比，收入重新分布的政策在二零一一年有着更大的影響，這與政府隨着時間在福利、教育以及醫療的支出有所增加的情況一致。
收入差距隨着時間擴闊的另一個重要因素是香港社會經濟和人口的轉變。由於人口持續老化，在二零零一年至二零一一年期間，非從事經濟活動的家庭住戶3大幅上升48.3%，若按所佔百分比計算，則由二零零一年的13.9%增加至二零一一年的17.9%。在這類住戶中，43.6%為所有成員均在六十五歲或以上的長者住戶，他／她們主要是退休人士，並沒有職業收入，其住戶每月收入中位數(不包括外籍家庭傭工)（4,320元）自然較全香港所有家庭住戶中位數（20,200元）為低。
因此，非從事經濟活動的家庭住戶日益增加，自然而然令香港收入差距有所擴闊。為使分析更具意義，我們亦有計算從事經濟活動的家庭住戶的堅尼系數。在二零一一年，從事經濟活動的家庭住戶的堅尼系數(按除稅及福利轉移後住戶收入計算)是0.430，與二零零六年的0.436相比為低，並且亦顯著低於所有家庭住戶的0.475。
此外，小型住戶的數目和比例隨時間增加。平均住戶人數由二零零一年的3.1人下跌至二零零六年的3.0人，然後進一步跌至二零一一年的2.9人。由於住戶收入與住戶人數有着密切的關係，小型住戶的日益增加亦會影響收入水平的整體趨勢以及其分布。
因此，按人口平均除稅及福利轉移後住戶每月收入編製的堅尼系數，能反映扣除住戶人數的人口變化後收入差距的更真實情況。在二零一一年，所有家庭住戶的有關堅尼系數為0.431，而從事經濟活動的家庭住戶則為0.413。
若一併考慮政府在二零一一年實施的一次性紓緩措施的影響，相關的堅尼系數會進一步分別下降至0.414和0.399。
職業收入和住戶收入分布
研究亦顯示在二零一一年，職業收入為收入的主要來源，家庭住戶收入的85.7%是從職業收入而來的，這與二零零六年的情況大致相若。工作人口（不包括外籍家庭傭工）的每月主要職業收入中位數在二零一一年為12,000元，與二零零六年的10,000元相比大幅上升20%。經考慮價格變動後，實質升幅則為3.5%。
若以十等分組別作進一步分析，二零一一年的第一個、第二個以及第三個十等分組別（職業收入的最低30%的工作人口，不包括外籍家庭傭工）的職業收入中位數與二零零六年相比分別增加了19.3%、26.3%和14.3%。按實質計算，第一個和第二個十等分組別同時期亦分別上升3.0%和8.9%，而第三個十等分組別則輕微下跌1.4%。然而，值得注意的是，工作時數較短的兼職工人某程度上會影響每月職業收入的分布，尤其是對低收入組別而言。
另一方面，住戶每月收入中位數（不包括外籍家庭傭工）由二零零六年的17,100元增加至二零一一年的20,200元，增幅為18.1%。然而，這樣的比較會明顯受到這期間的人口和住戶組合的變化影響，特別是由於人口老化而導致低收入或甚至沒有收入的非從事經濟活動的家庭住戶大幅增加。
因此，更為有意義的分析是集中於從事經濟活動的家庭住戶的收入變化。其住戶每月收入中位數（不包括外籍家庭傭工）由二零零六年的20,000元顯著增加22.5%，至二零一一年的24,500元。按實質計算，相關的加幅為5.7%。若以十等分組別作分析，所有十等分組別的住戶收入中位數均錄得雙位數字的增長，而大多數十等分組別在扣除通脹的因素後，其實質的中位數都有明顯升幅。
評論
政府發言人表示，二零一一年所有住戶按除稅及福利轉移後住戶收入計算的堅尼系數與二零零六年比較，維持平穩，而從事經濟活動的家庭住戶的堅尼系數，則由二零零六年的0.436下降至二零一一年的0.430。政府發言人指出，在強勁的經濟及勞工市場的環境下，加上二零一一年五月實施的法定最低工資，收入較低人士的就業和收入情況均有明顯改善。再加上政府在房屋、醫療、教育和社會福利方面的各項政策，均有助進一步增加基層工人的可供支配收入和改善其生活質素，從而減弱香港收入差距的上升趨勢。
政府發言人同時指出，稅務及社會福利在住戶收入再分布上擔當重要角色。這些措施合共使堅尼系數在二零一一年減少0.062，減幅比2006年（0.058）及2001年（0.055）為大。2011年的較大減幅，反映了政府的政策在縮窄收入差距的力度和成效方面，隨時間有所增加。
在扣除人口變化（如住戶人數減少）的影響後，從事經濟活動的家庭住戶相應的堅尼系數較低，在二零一一年為0.413。若把政府在二零一一年所提供的一次性紓緩措施的影響也計算在內，堅尼系數會再進一步下跌至0.399。
整體來說，若比較使用類似計算方法的堅尼系數，香港的堅尼系數與其他城市國家經濟體系或大城市（如紐約及華盛頓）相若，亦較新加坡為低。
不過，政府發言人表示，絕不會滿足於目前的情況。政府會繼續盡力協助基層及密切監察他們的情況。由於經濟持續增長是提高整體生活水平的關鍵，政府會繼續改善營商環境和促進經濟增長，以創造就業機會；並且會繼續投資於教育、培訓和再培訓，以提高工人的競爭力和向上流動性，以及考慮適當的稅務和社會福利政策。
其他資料
附表展示二零零一年、二零零六年及二零一一年的各項堅尼系數。
用戶可以在政府統計處的「香港統計數據書店」網站（http://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/sp170_tc.jsp?productCode=B1120057）免費下載《主題性報告：香港的住戶收入分布》。
1. 堅尼系數是一個普遍為其他經濟體系用以分析收入差距的量數，而本報告書中亦就堅尼系數作詳細分析。堅尼系數的數值介乎0和1之間。一般來說，堅尼系數的數值愈大反映差距程度愈大。
2. 從事經濟活動的家庭住戶是指家庭住戶內除外籍家庭傭工外至少有一名其他成員從事經濟活動。
3. 非從事經濟活動的家庭住戶是指家庭住戶內所有成員除外籍家庭傭工外皆非從事經濟活動(例如料理家務者、退休人士及十五歲以下人士) 。
PowerPoint:
http://www.census2011.gov.hk/pdf/press%20briefing_income_(201206018)_final_ppt.pdf
Detailed report
http://www.census2011.gov.hk/pdf/household-income.pdf
2012年9月30日 星期日
從投資價值揀選私樓
揀選私樓，除了考慮樓宇設計、景觀及環境、社區增值、交通配套及校網價值之外，投資價值更為重要，從投資價值揀選私樓共有五大範疇，20個計分點：
- 屋苑規模
現時100大藍籌屋苑大部份都符合這個條件，屋苑大、成交多、易買賣都是大型屋苑的優點，筆者的定義是單位超過1,500伙、座數超過5幢 - 有住客會所或自設公園等休憩設施
會所及休憩設施會拉低實用率，但有這些設施對於提升屋苑形象有很大幫助 - 實用率>80%
現時以建築面積計價仍然是主流，遲點將陸續轉為以實用面積計價，實用面積高的話，呎價不會突然大幅標升 - 露台/工作平台
露台或工作平台提供單位內室外空間，方便種花或吸煙，亦能提供較開揚的景觀，而且是計入實用面積，不會拖低實用率
2. 景觀及環境
- 有海景
海景溢價，自有公論，例如奧運站一號銀海或凱帆軒，向山與向海樓價有明顯分別 - 有開揚景
即使沒有海景，有開揚景也總比樓望樓有溢價 - 景觀變數低
景觀改變可以令溢價降低甚至消失，之前用溢價購入的話就會有損失 - 附近沒有滋擾性或厭惡性設施
某些設施是不受歡迎的，包括墳場、堆積區、污水處理廠、貨物裝卸設施
3. 商業及社區價值
- 大型商場
屋苑自設大型商場，購物方便、人流多，更附帶商業價值 - 大量就業機會
接近工商業區，可吸引就近工作的人居住、帶動需求 - 高收入社群
富裕階層進駐的地區，樓價得以支持，根據人口普查家庭住戶每月租金中位數高於80,000元（全港20,200元）的選區有：衛城、山頂、渣甸山、樂活、司徒拔道、寶馬山、薄扶林、海灣、尖沙咀西、駿馬（參考：http://www.census2011.gov.hk/tc/constituency-area.html） - 校網優勢
位於四大校網，何文田、九龍城樓價高企可說明一切；附近有大學，也可因多學生租客而扯高租金
4. 交通配套
- 直接交通前往港九商業區
有交通工具直出中環、金鐘、灣仔、銅鑼灣、鰂魚涌、尖沙咀、旺角，可以吸引到上班一族 - 直接交通前往出境通道
鄰近機場快線站、高鐵站、紅磡城際站、港澳碼頭、中港城，享有對外交通的優勢 - 鐵路站附近
鐵路盤優勢不用多說，包括港鐵站、東鐵、西鐵、馬鐵沿線各站都對樓價有明顯支持 - 屋苑自設停車場
有車位可吸引養車人士居住
5. 升值潛力
- 鄰近有否新供應
旺市時新供應可帶動附近物業升值，出現影子盤效應 - 過去樓價表現
過去數據可顯示樓價跑贏或跑輸大市 - 未來交通或社區改善計劃
包括新建鐵路線、大型社區建設、工業轉型為商業用途，都令到樓價長升長有 - 俄羅斯公仔結構
區內有不同檔次的物業，形成換樓的階梯，有俄羅斯公仔結構的地區可以帶來換樓動力
Source:
http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/從投資價值揀選私樓-003234192.html
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